Inwestycje w nieruchomości na fali wznoszącej

W 2018 roku wartość inwestycji w nieruchomości na świecie sięgała co najmniej 840 mld dolarów. Kolejne 370 mld USD pochodzące z funduszy zamkniętych czeka na zainwestowanie w tego typu aktywa w 2019 r. Ale wartość inwestycji może podwoić się, gdy uwzględnimy rosnący wpływ lokalnych inwestorów i rodzinnych funduszy majątkowych, które teraz stanowią zaledwie 10,4 proc. kwot zainwestowanych w nieruchomości. Dlatego do 2020 r. nowy kapitał może zainwestować w nieruchomości nawet 2,5 biliona dolarów.

Od 2014 r. globalna wartość zarządzanych nieruchomości (REAUM - global real estate assets under management) podwoiła się.
Ważnym trendem jest rosnące zainteresowanie branżą logistyczną i budownictwem mieszkaniowym.
Pomimo spadku w 2018 r. obrotów na rynku nieruchomości komercyjnych globalnie oraz w Europie, Polska odnotowała ich wzrost o 40 proc., z 5,2 mld euro w 2017 r. do 7,2 mld euro.
O różnych aspektach rynku inwestycyjnego i obecności kapitału zagranicznego w Polsce będziemy dyskutować podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego w dniach 13-15 maja w Katowicach pod patronatem WNP.PL, na który serdecznie zapraszamy.

Powyższe szacunki pochodzą z raportu Colliers International „Global Capital Diversification: Europe in Context”.

Nowe źródła kapitału

Globalna wartość zarządzanych nieruchomości (REAUM - global real estate assets under management) podwoiła się od 2014 r. Największych 10 globalnych podmiotów zarządzających funduszami zwiększyło REAUM z 1,6 do 3 bilionów dolarów.

Jednak wzrost REAUM dla 10 czołowych funduszy był wolniejszy niż dla 100 kluczowych funduszy (odpowiednio 60 i 88 proc%), wskazując na rosnące zróżnicowanie kapitału.

Z dodatkowych 298 funduszy nieruchomości zamkniętych w 2018 r. większość pieniędzy jest teraz alokowana w transakcje oportunistyczne.

Na przeciwnym, czyli bardziej defensywnym biegunie ryzyka widać dalszy rozwój funduszy dłużnych, których kapitał w marcu 2019 roku wyniósł około 61 mld dolarów.

Przeprowadzona przez Colliers International analiza globalnych inwestorów pokazuje, że co najmniej dwie trzecie z nich już zainwestowało lub aktualnie inwestuje większe środki w instrumenty dłużne, z których część dedykowana jest działalności deweloperskiej.

Pochodzenie kapitału

Choć inwestorzy są w tym roku bardziej ostrożni ze względu na niepewność związaną z brexitem oraz rosnące napięcie między Chinami i USA, nadal pojawiają się nowe źródła globalnego kapitału, mimo konsolidacji wśród większych podmiotów zarządzających funduszami nieruchomościowymi.

- Główne źródła aktywnego na całym świecie kapitału pozostają w rękach instytucji i podmiotów typu private equity, ale przez kolejne pięć lat obserwować będziemy oznaki zmian w tym obszarze, gdyż zainteresowanie sektorem nieruchomości będzie rosło wśród inwestorów rodzinnych i państwowych funduszy majątkowych – komentuje Richard Divall, dyrektor działu rynków kapitałowych w regionie EMEA w Colliers International.

Według niego kolejnym ważnym trendem jest rosnące zainteresowanie branżą logistyczną i budownictwem mieszkaniowym, które były najszybciej rozwijającymi się sektorami w Europie i na całym świecie.

Znacznie wzrosło zainteresowanie działalnością deweloperską, gdyż w dobie ograniczonej dostępności pojawia się potrzeba inwestowania w nowy produkt, a spadające stopy zwrotu zmniejszą dochodowość dotychczasowych aktywów.

Europa na radarze inwestorów

Bezpośrednim beneficjentem rosnącej dywersyfikacji globalnego kapitału jest Europa, szczególnie nowego kapitału z Azji, który stanowi 30 proc. inwestycji zagranicznych i pochodzi głównie z Korei, Singapuru i Hongkongu. Rośnie też zainteresowanie europejskim rynkiem inwestorów z Japonii i Australii.

Colliers Intern przewiduje, że kapitału azjatyckiego będzie w Europie coraz więcej ze względu na zainteresowanie funduszy hedgingowych (wysokiego ryzyka) i korzystne różnice kursowe.

Te same korzyści hedgingowe dotyczą także kapitału z Ameryki Północnej, którego znacząca ilość napłynęła do Europy w 2018 r. Zdaniem ekspertów Colliers trend ten będzie kontynuowany także w 2019 roku.

Pięć z sześciu krajów, do których w 2018 roku trafiało najwięcej kapitału z USA, to kraje europejskie: Hiszpania, Wielka Brytania, Francja, Niemcy i Holandia, a szczególnie stolice, tj. Madryt, Londyn, Paryż i Amsterdam.

Gdzie najwięcej inwestycji?

Kapitał napływał głównie do światowych metropolii.

Najwięcej trafiło do Nowego Jorku i Londynu, a zaraz potem do Los Angeles, Tokio i Paryża. Do elitarnego klubu dziewięciu miast, w których podczas ostatniego cyklu zainwestowano ponad 100 mld dolarów, dołączyły jeszcze cztery rynki: Hongkong, Waszyngton, San Francisco i Chicago.

- Miastem zdecydowanie wyróżniającym się pod tym względem jest Londyn, w którym około 70 proc. inwestycji finansowanych realizuje kapitał zagraniczny pochodzący z obu Ameryk, Azji i Europy – mówi Damian Harrington, dyrektor działu badań rynku na region EMEA w Colliers International. - Na drugim biegunie znajduje się wiele miast amerykańskich m.in. Nowy Jork, mimo że środkowy Manhattan nadal przyciąga międzynarodowy kapitał i odpowiada za prawie 45 proc. działalności inwestycyjnej w ostatnich latach.

W Europie kolejną dużą grupę odbiorców kapitału tworzą czołowe miasta niemieckie, tj. Berlin, Monachium i Frankfurt oraz stolica Szwecji - Sztokholm. Od 2008 r. zainwestowano tam od 50 do 100 mld dolarów. Ponadto widać rosnące zainteresowanie Madrytem i Amsterdamem.

Polska na tle Europy

Polska, lider Europy Środkowej, najszybciej rozwijająca się gospodarka europejska, stała się na dobre częścią globalnego rynku nieruchomości komercyjnych.

- Wysoki wzrost PKB i mocne perspektywy makroekonomiczne przyciągają międzynarodowych inwestorów zarówno z tradycyjnych kierunków – Europy Zachodniej i Stanów Zjednoczonych, jak i nowych – Republiki Południowej Afryki, krajów dalekiej Azji – Korei Południowej, Chin, Singapuru, Malezji czy też Japonii - mówi Marcin Mędrzecki, dyrektor w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego Colliers International.

Z uwagi na zastanawiająco niską aktywność inwestorów polskich, 98 proc. kapitału (ponad 16 mld euro) w ciągu ostatnich trzech lat w Polsce zainwestowały podmioty zagraniczne.

Patrz też: Inwestycje zagraniczne napędzają polski rynek nieruchomości

W Warszawie, największym rynku Europy Środkowej, poziom tych inwestycji w tym okresie wyniósł 5 mld euro.

- Pomimo spadku obrotów na rynku nieruchomości komercyjnych globalnie oraz w Europie, Polska odnotowała w 2018 r. wzrost o 40 proc., z 5,2 mld euro w 2017 r. do 7,2 mld euro – dodaje Marcin Mędrzecki.

Patrz też: Absolutny rekord na rynku nieruchomości komercyjnych

O 5 proc. w tym okresie zwiększyły się obroty w Europie Środkowej (CEE-6).

Colliers International zakłada, że aktywność różnych typów inwestorów globalnych na rynku CEE-6 i Polski w nadchodzących latach będzie nadal rosnąć.