Skomentuj (2) 
Podziel się!
Udostępnij
Twittnij
Wyślij
Drukuj
Pojawił się istotny wyrok NSA. Okazuje się, że inwestor nie musi udostępniać miejsc parkingowych na swojej działce, może na sąsiedniej.
- Naczelny Sąd Administracyjny 19 października 2018 r. wydal wyrok ws. udostępniania przez inwestora miejsc parkingowych.
- Zdaniem NSA, wymóg zapewnienia miejsc postojowych jest spełniony również w sytuacji, gdy miejsca te zostaną zrealizowana na działce innej niż działka inwestycyjna.
- Takie stanowisko stanowi złagodzenie dotychczasowej linii orzeczniczej.
NSA w orzeczeniu podniósł, że ze względu na nieostrość pojęć użytych w § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 ze zm.), można przyjąć, że urządzenie miejsc postojowych może nastąpić nie tylko na terenie działki, na której jest realizowana inwestycja, lecz również na działce sąsiedniej.
W wyroku NSA podkreślił, że z zapisów Rozporządzenia nie wynika obowiązek urządzenia miejsc postojowych na działce inwestycyjnej. Natomiast wartością jaką powinny kierować się zarówno sądy administracyjne jak i organu administracji architektoniczno - budowlanej jest poszanowanie zasady wolności budowlanej oraz prawa własności. Tym samym w ocenie NSA, uniemożliwienie zabudowy własnej działki, z uwagi na brak możliwości zapewnienia na jej terenie miejsc postojowych stanowi zbyt daleko idącą ingerencję w prawa przysługujące właścicielowi i inwestorowi.
Co również istotne w stanie faktycznym przedmiotowej sprawy, działka na której zlokalizowane zostały parkingi nie należała do inwestora, posiadał on jedynie uprawnienia wynikające z umowy najmu zawartej z właścicielem, co oznacza, że w rzeczywistości miejsca parkingowe zlokalizowane zostały na cudzej nieruchomości.
Zapewnienie miejsc postojowych jako treść § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Jednym z warunków, jakie musi spełniać inwestycja, by możliwa była jej realizacja jest zapewnienie miejsc postojowych. Zgodnie z § 18 Rozporządzenia, w celu zagospodarowania działki budowlanej konieczne jest urządzenie stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy miejsc postojowych. W Rozporządzeniu przewiduje się następujące typy miejsc postojowych: dla użytkowników stałych - a więc osób, które z reguły korzystają lub pracują w danym miejscu, dla podmiotów korzystających czasowo, w tym dla osób niepełnosprawnych.
Zasadą jaką można wyinterpretować zapisu z § 18 Rozporządzenia jest konieczność zapewnienia przez inwestora miejsc postojowych na działce budowlanej. Istotą urządzenia miejsc postojowych na terenie inwestycji jest nieobciążanie korzystania z dróg publicznych, jak i miejsc postojowych zaprojektowanych dla sąsiednich nieruchomości, co w praktyce przekłada się na nieparkowanie na drogach i parkingach przeznaczonych dla określonych obiektów.
Trwałość miejsca postojowego
Pozostaje jeszcze kwestia trwałości miejsca postojowego, która jest spełniona jeśli będzie istniała możliwość korzystania z tego miejsca w przyszłości. Prawo do dysponowania nieruchomością jakim inwestor musi się wykazać na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę może mieć swoje źródło w prawie własności, użytkowaniu wieczystym, zarządzie, ograniczonym prawie rzeczowym lub stosunku zobowiązaniowym. Tym samym nawet jeśli inwestorowi, tak jak w omawianym wyroku przysługuje prawo wynikające jedynie z umowy (najmu, dzierżawy lub innego typu umowy uprawniającej do władania nieruchomością), istnieje możliwość urządzenia na tej nieruchomości miejsc postojowych. Należy jednak spełnić dwa warunki, po pierwsze umowa musi przewidywać takie działanie, a po drugie by spełniać wymóg miejsca postojowego musi mieć charakter trwały, zapewniony na przyszłość. Tym samym umowa taka powinna być zawarta na czas nieokreślony.
Wcześniejsza linia orzecznicza sądów administracyjnych
Dotychczas sądy administracyjne, wielokrotnie rozstrzygając podnosiły, że zasadą jest zrealizowanie miejsc postojowych na terenie inwestycji. Orzecznictwo odnosząc się do kwestii miejsc postojowych, podkreślało że, muszą być one zaprojektowane i urządzone na terenie inwestycji, mieć charakter trwały i odpowiadać przeznaczeniu i sposobie zabudowy działki budowlanej. Wyjątek od powyższej zasady uznano za dopuszczalny jedynie w sytuacji, gdy wykonanie miejsc postojowych na działce budowlanej nie jest możliwe. W takiej sytuacji miejsca postojowe powinny być zlokalizowane w bliskiej odległości od działki budowlanej.
Liberalizacja stanowiska
Zestawiając stanowisko NSA wyrażone w wyroku 19 października 2018 r., a poprzednie orzeczenia sądów administracyjnych, zaobserwować można liberalizacje stanowiska w omawianym zakresie. Aktualny pogląd sądów administracyjnych oparty jest na stanowisku pro inwestorskim.
Brak szczegółowych uregulowań prawnych - żaden przepis ustawy Prawo budowlane nie określa ilości miejsc postojowych, jakie muszą być zapewnione na terenie inwestycji - i nieostre przepisy techniczne pozwalają na szerokie rozumienie zagadnienia urządzenia miejsc postojowych. Za trafną należy uznać opinię, wskazującą, że jeżeli projekt budowlany jest zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania terenu lub postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy oraz uwzględnia konieczność zapewnienia miejsc postojowych, a nie jest możliwe urządzenie ich na terenie inwestycji, wówczas powinno dopuścić się lokalizację miejsc postojowych w innej lokalizacji.
Duży nacisk w interpretacji kładzie się ponadto na konieczność przeprowadzenia dokładnej analizy każdego stanu faktycznego, jak i uwzględnienia uprawnień wynikających z prawa własności czy prawa wolności zabudowy działki.
W orzecznictwie istnieje stanowisko, że odstępstwo od urządzenia miejsc postojowych na terenie inwestycji możliwe jest również w sytuacji rozbudowy czy nadbudowy obiektu budowlanego. Ze względu na istniejące warunki zabudowy, urządzanie miejsc postojowych na terenach inwestycji przebudowywanych, mogłoby godzić w zastane warunki terenu, które zostały określone na etapie pierwotnego pozwolenia na budowę , takie jaki odległość od granic działki, czy wskaźnik bilansu zieleni. Tym samym uniemożliwienie realizacji nowych miejsc postojowych na innym terenie stanowiłoby nieproporcjonalne naruszenie prawa do zabudowy i prawa własności nieruchomości.
Podsumowanie
O ocenę niezwyczajnego orzeczenia poprosiliśmy radcę prawnego Joannę Sebzdę-Załuską i Roksanę Waltrowską prawnika z kancelarii GWW.
- Reasumując, miejsca postojowe mogą być urządzone nie tylko na działce inwestycyjnej, lecz również na innej działce, przy czym przyjęcie takiego rozwiązania jest uzależnione od konkretnego stanu faktycznego sprawy i nie powinno być traktowane jako zasada. Mając na względzie cel jakiemu przyświecało wprowadzenie regulacji prawnej nakazującej takie zagospodarowanie działki budowlanej, na której nastąpi urządzenie stanowisk postojowych – jako zasadę należy przyjąć urządzenie miejsc postojowych na terenie inwestycji. Naczelny Sąd Administracyjnym w omawianym wyroku nie wykluczył automatycznego braku możliwości urządzenia miejsc postojowych poza działką inwestycyjną, przy czym zwrócił uwagę na konieczność zapewnienia trwałości takiego rozwiązania.
Taki pogląd stanowi duże uproszczenie dla inwestorów, którzy ze względu na wielkość działki budowlanej lub rodzaj zamierzenia budowlanego (rozbudowa, przebudowa obiektu), nie mogą zapewnić miejsc postojowych na działce inwestycyjnej - tłumaczy Joanna Sebzda-Załuska.
Co istotne – jak dodaje Roksana Waltrowska - jest to już kolejne orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wypowiadające się w tym tonie, można więc uznać, że dochodzi do liberalizacji linii orzeczniczej dotyczącej sposobu urządzenia miejsc postojowych, jak również sposobu traktowania zasad wolności zabudowy. - Nie należy jednak zapominać, że takie rozwiązanie to nie zasada, lecz wyjątek, który znajdzie zastosowanie jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. Warto przy tym zwrócić również uwagę, że zaprezentowane powyżej stanowisko będzie dopuszczalne, o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprost nie zakaże lokalizacji miejsc postojowych poza terenem inwestycji. Na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę właściwy organ bada bowiem nie tylko zgodność projektu budowlanego z warunkami technicznymi, lecz również z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zatem sposób urządzenia miejsc postojowych będzie badany nie tylko pod kątem zgodności z § 18 Rozporządzenia, lecz również stosownymi zapisami planu miejscowego – tłumaczą nasze rozmówczynie.
KOMENTARZE (2)
Do artykułu: Niezwykły wyrok sądu w sprawie parkingów