Interes inwestora i miasta. Jak je pogodzić?

- Do rozwoju polskich miast potrzeba, oprócz dobrego prawa i kapitału, wyobraźni. Inwestycje w miastach nie są na jeden dzień. Musimy ten sposób myślenia wpisać w to, co robimy – powiedział Włodzimierz Kocon, wiceprezes zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego na sesji „Aktywni inwestorzy w polskich miastach”, która odbyła się podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego.

Ważnym elementem w rozwoju miast są centra handlowe. Obserwowany obecnie boom inwestycyjny w sektorze centrów handlowych nie dotyczy dużych miast i metropolii, ale mniejszych ośrodków. Na koniec 2016 r. zbudowano ponad 11 mln metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego 88 proc. stanowiły centra handlowe. Najbardziej spektakularnym otwarciem pod względem wielkości było otwarcie - liczącego prawie 100 tys. metrów kwadratowych powierzchni handlowej – centrum Posnania w Poznaniu.

– Jeśli chodzi o nasycenie, to w skali całego kraju jest ono wciąż na niskim poziomie, bo wynosi tylko 292 mkw. na tysiąc mieszkańców. Dostrzegamy boom inwestycyjny, ale nie jest on tak spektakularny jak w 2015 r. W 2016 r. oddano do użytku o jedną trzecią mniej obiektów niż rok wcześniej. Dodatkowo większość z nich powstała w mniejszych miastach. Miały powierzchnię do około 25 tys. mkw. – wylicza Edyta Bobek, leasing director Griffin Real Estate.

Zdaniem ekspertki wpływ inwestycji w centra handlowe na rozwój miast zależy od koniunktury. – Od tego w jakim jesteśmy cyklu gospodarki. Na przykład w latach zapaści trudno było pozyskać finansowanie na budowę obiektu, otwarcia były przesuwane i najemcy wstrzymywali się z decyzjami dotyczącymi rozwoju – twierdzi dyrektor.

Kolejnym elementem tej zależności jest konkurencja – ta istniejąca i planowana. Zdaniem Edyty Bobek ona determinuje plany dotyczące choćby wielkości obiektu. – Bardzo istotną kwestią są też miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Jest to element, który w wielu miastach powoduje ograniczenie i wydłużenie całego procesu inwestycyjnego – przyznaje Edyta Bobek.

Jeśli chodzi o komercjalizację to, jak podkreśla dyrektor Griffin Real Estate, dzisiaj ten proces dynamicznie się zmienia.

– Obiekty, które powstawały 20 lat temu są zupełnie inne niż te realizowane obecnie. Przede wszystkim inaczej wyglądają kanały dystrybucji. Już nie powstają tak duże sklepy spożywcze. Ich powierzchnia jest ograniczona. Częściowo też sprzedaż przenosi się do internetu, w związku z tym nawet sieci detaliczne dywersyfikują potrzebę pozyskiwania dodatkowych metrów kwadratowych. Stąd wiele sklepów, które kilka lat temu zajmowało kilka tysięcy metrów kwadratowych, w tej chwili otwierają koncepty w granicach od 400 mkw. do 600 mkw. – podkreśla Edyta Bobek.

BGK współpracuje z samorządami

Samorządy mają duże wsparcie ze strony BGK. - Mamy relacje praktycznie z każdą gminą. Wartość udzielonych w zeszłym roku kredytów wyniosła około 32 mld zł. Lekko powyżej 22 procent to były kredyty udzielone samorządom. Obrazuje to skalę tej współpracy – wyjaśnia Włodzimierz Kocon, wiceprezes zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego.

Dodaje, że bank BGK Nieruchomości, gdy nawiąże kontakt z samorządami, zadaje pytania, czego faktycznie gmina potrzebuje, czy jest preferencja najmu mieszkań lub dojścia do własności.

- Nie chodzi więc o czysto komercyjne rozwiązania To są rozwiązania realizujące tę potrzebę mieszkaniową polegające na bezzwrotnych instrumentach. Jest cały obszar zaangażowania banku w realizację programów rządowych, które z natury rzeczy stosują instrumenty finansowe zwrotne bądź preferencyjne, na przykład kredyty, które są zdecydowanie tańsze niż pozyskiwane na rynku – tłumaczy wiceprezes.

Stać po stronie inwestora

Na czym powinno polegać nowe spojrzenie na rozwój miast?

- Architektura i urbanistyka nigdy nie funkcjonują w oderwaniu od miasta, lecz w odpowiednim kontekście politycznym i finansowym. Zawsze musimy stać po stronie inwestora, ale też mamy na uwadze to, jak współgrać z miastem. W konsekwencji przynosi to zysk również inwestorom, bo te rzeczy są ze sobą powiązane – mówi Przemo Łukasik, właściciel Medusa Group.

Architekt dodaje, że każde nowatorskie projekty muszą się zespolić z miastem pod względem biznesowym, ale też muszą je zaakceptować ich użytkownicy. Wszystko musi być dobrze zsynchronizowane z otoczeniem. Odważne inwestycje wymagają odważnych działań - tłumaczy.

Jak działać w dystrybucji ciepła?

Naturalnym partnerem dla miasta jest firma ciepłownicza. Jak działać w dystrybucji ciepła?

- Nasza firma działa w dziesięciu miastach w trzech województwach: śląskim, małopolskim i świętokrzyskim. Zajmujemy się wytwarzaniem, przesyłaniem i dystrybucją ciepła. Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym jest to m.in. zadanie własne gmin. Gminy nie muszą tego zadania realizować samodzielnie czy bezpośrednio przez swoje podmioty, mogą to robić, wynajmując profesjonalne firmy. W większości tych miast realizujemy naszą działalność z własnych źródeł ciepła i własnymi sieciami ciepłowniczymi, ale mamy kilka przypadków, kiedy gminy w innej formie użyczyły nam ten majątek. Są to tzw. kontrakty operatorskie – przypomina Dariusz Musiał, wiceprezes zarządu Veolia Południe.

Dodaje, że różnie to wygląda, ale najważniejszy jest czas obowiązywania kontraktu. Działalność ciepłownicza jest bardzo kapitałochłonna z długim okresem zwrotu w związku z tym wszystkie decyzje muszą być dokładnie przemyślane. Długość kontraktów zależy od nakładów, jakie muszą być poniesione, żeby zdążyły się zamortyzować.

- Spotykamy się z mieszkańcami przy wsparciu samorządów i uświadamiamy ich, na czym polega gospodarowanie ciepłem, jak walczyć z niską emisją – opowiada Dariusz Musiał.

Włocławek walczy o inwestorów

Jak wygląda z perspektywy miasta walka o inwestorów?

- Staram się w różny sposób pozyskiwać inwestorów z różnych branż, bo ważny jest dla mnie rozwój miasta w każdym jego aspekcie. N przykład centra handlowe spełniają coraz większą rolę. U nas centrum handlowe powstało nie w śródmieściu i tam się przeniosło życie, więc mam poważny problem ze śródmieściem: społeczny i degeneracji substancji materialnej, której miasto jest właścicielem i przedsiębiorcy prywatni. W ramach rewitalizacji szukamy nowych nowoczesnych rozwiązań, żeby ten niekorzystny trend odwrócić – twierdzi Marek Wojtkowski, prezydent Włocławka.

Prezydent dodaje, że plany zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście są jedną z istotniejszych kwestii, jeśli mówimy o świadomej polityce inwestycyjnej samorządu.

- We Włocławku nie wygląda to najgorzej, bo 80 proc. miasta ma plany zagospodarowania przestrzennego. One mają swoje zalety, ale też wady, bo trudno je zmienić i to jest bariera, ale staram się podchodzić do tego elastycznie – tłumaczy prezydent Włocławka.

Jednocześnie bardzo mu się podoba idea łączenia interesu interesów: miasta i inwestora. - Ważne jest, żeby usiąść, rozmawiać, wspólnie planować i pokonywać bariery dodaje Marek Wojtkowski.