Wyścig o globalny kapitał

Wyścig o globalny kapitał
Fot. Adobe Stock. Data dodania: 20 września 2022

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej jest naprawdę dobra. Cześć krajów, jak Polska czy Czechy, rozwija się w bezpiecznym kierunku i przyciąga inwestorów. Inne państwa pomału wychodzą ze stagnacji wywołanej kryzysem gospodarczym. Jednak, żeby rynek w regionie zdecydowanie przyśpieszył, musi się na nim pojawić więcej globalnego kapitału - uważają uczestnicy sesji Inwestycje w nieruchomości komercyjne w regionie CEE, która odbyła się w czasie Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach.

Na świecie najwięcej w nieruchomości inwestuje się obecnie w Azji. Trzeba się zastanowić, jak ściągnąć ten kapitał do Europy Środkowej - mówi Edgar Rosenmayr z Kulczyk Silverstein Properties.

W regionie CEE najciekawszymi rynkami dla inwestorów i deweloperów nieruchomości komercyjnych są Warszawa i Praga. - Lokalizacje te - dzięki stabilnej sytuacji polityczno-gospodarczej - zapewniają przedsiębiorcom bezpieczeństwo biznesowe i zysk na satysfakcjonującym poziomie - uważa Tony Pinnell z Colliers International.

Za atrakcyjne destynacje w tej części Europy branża uznaje też Bratysławę, Budapeszt czy Belgrad - tu ryzyko jest większe, ale jest także szansa na uzyskanie lepszego „yieldu".

- Stolice Polski oraz Czech, i w pewnym stopniu Słowacji, są rynkami, na których inwestorzy korzystają ze stabilnego rozwoju gospodarczego. To przekłada się m.in. na zwiększony popyt na powierzchnie biurowe - podkreśla Edgar Rosenmayr. Przewiduje, że w najbliższym czasie szczególnie Praga stanie się miejscem wzmożonej aktywności inwestycyjnej.

Peter Lorincze z TriGranit Development podkreśla, że na nieruchomościowej mapie regionu CEE jest jeszcze jeden „czarny koń" - Belgrad. - Tę lokalizację upodobali sobie inwestorzy np. z Chin - mówi. Dodaje, że na rodzimym dla TriGranitu rynku obserwują duże zainteresowanie wielu graczy, także z Polski, którzy planują znaczące inwestycje.

Zarówno Belgrad i Budapeszt pozytywnie ocenia także Arkadiusz Rudzki ze Skanska Property Poland. - Widzimy ożywienie na rynku węgierskim, głównie w Budapeszcie. Ostanie lata były jednak trudne dla tej branży, głównie ze względu na spadek popytu na powierzchnie biurowe - zwraca uwagę.

Skanska dostrzega też potencjał Rumunii. - Widzimy zainteresowanie ze strony najemców, ale wybierają oni tylko budynki biurowe wysokiej jakości - zaznacza Rudzki.

Wśród najciekawszych kierunków inwestycyjnych wciąż wymieniana jest Rosja. - Światowych graczy przed masowym inwestowaniem w tym kraju powstrzymuje jednak niestabilna sytuacja polityczna, groźba sankcji i kłopoty z przepływem kapitału - twierdzi Edgar Rosenmayr. Dodaje, że 60 proc. wszystkich środków zainwestowanych na tym rynku to rodzimy kapitał.

Są pieniądze, są projekty

W samym środku zainteresowania branży działającej w regionie CEE wciąż znajduje się Polska. Pozytywna opinia co do rozwoju ekonomicznego naszego kraju, stabilna sytuacja oraz dojrzały rynek nieruchomości spowodowały, że w ostatnim czasie banki postanowiły zwiększyć swoje zaangażowanie nad Wisłą. Nowy oddział uruchomił tu np. niemiecki Deutsche Hypo. Beata Latoszek, szefowa banku w Polsce, podkreśla, że instytucja jest gotowa finansować centra handlowe, biurowce, hotele oraz obiekty magazynowe już na etapie deweloperskim.

Bank chce koncentrować się na finansowaniu nieruchomości w takich miastach jak: Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław. Projekty, dla których Deutsche Hypo przygotowuje finansowanie, oscylują w wysokości 50-60 mln euro. - Mamy także dwie inwestycje handlowe, których wartość przekracza 100 mln euro - zaznacza Beata Latoszek.

Oprócz nowych inwestycji Deutsche Hypo dostrzega też potencjał na rynku starszych nieruchomości. Latoszek twierdzi, że na rynku jest sporo atrakcyjnych 10-15-letnich budynków. W tym przypadku bank ma jednak duże wątpliwości co do ich jakości i tego, jak odnajdą się na rynku w perspektywie kolejnych lat.

Sytuacja w sektorze nieruchomości komercyjnych przedstawia się optymistycznie także z punktu widzenia Pekao SA. Marek Koziarek, przedstawiciel banku, podkreśla, że instytucja jest zainteresowana zarówno finansowaniem istniejących jak i planowanych budynków. Dodaje, że dostrzega pozytywną zmianę w podejściu deweloperów do swoich przedsięwzięć - oszczędzają, ale nie odbija się to na jakości budynków.

W ocenie banków wszystkie sektory nieruchomości komercyjnych są dziś perspektywiczne, ale obecnie największa uwaga deweloperów i inwestorów jest skierowana na projekty biurowe.

Biurowe wątpliwości

Łatwiejszy dostęp do kapitału powoduje m.in. dynamiczny wzrost podaży biur w Warszawie, która jest największym rynkiem biurowym w regionie.

- Skanska skupia się tylko na inwestycjach biurowych, bo zawsze są dobrym źródłem kapitału. Jednak trzeba pamiętać, że dla takich projektów najważniejsze są lokalizacja i jakość - mówi Arkadiusz Rudzki.

Tonny Pinnell zastanawia się jednak, czy trwający w Warszawie inwestycyjny boom nie spowoduje problemów z wynajęciem powierzchni. Sceptycznie do tematu podchodzi Marek Koziarek z Pekao SA mówiąc, że już teraz w istniejących budynkach w Warszawie jest 90 tys. mkw. niewynajętej powierzchni, a w ciągu 1,5 roku na rynek ma trafić kolejne 650 tys. mkw. Tymczasem stolica wchłania ok. 600 mkw. rocznie - zarówno w wyniku nowych transakcji, jak i relokacji działalności.

Przedstawiciel Pekao SA prognozuje, że najemcy, mając do dyspozycji nowoczesne biura, będą opuszczać stare budynki. Problem dotknie m.in. kilkunastu obiektów w centrum Warszawy.

Ocenia, że podaż w budynkach 15-letnich i starszych w Warszawie wynosi 150-300 tys. mkw. Jego zdaniem, najemcy zajmujący ok. 40 tys. mkw. powierzchni w starszych budynkach mogą przenieść się do nowopowstających biurowców. - Co zresztą nowej podaży? To my - banki - powinniśmy zatem regulować rynek - podsumowuje Marek Koziarek.

Edgar Rosenmayr uważa, że kłopoty starszych nieruchomości już się zaczęły. Przykładem jest jeden z warszawskich biurowców, który niedawno stracił wszystkich najemców. - Właśnie takich nieruchomości - w centralnych lokalizacjach, z potencjałem - poszukujemy. Nasz cel to dostosowanie ich do nowych standardów i podniesienie ich jakości - mówi przedstawiciel Kulczyk Silverstein Properties.

Przewiduje, że komercjalizacja nowych budynków biurowych w Warszawie potrwa nawet kilka lat. Optymistą w tej kwestii jest Arkadiusz Rudzki. - Oczywiście wiele projektów wciąż będzie „na papierze". Jednak liczba zapytań od najemców, jakie otrzymujemy, dotyczy planów wynajęcia bardzo dużej powierzchni - przekonuje.

Eksperci i deweloperzy zwracają uwagę, że dużą rolę w biurowej ekspansji w naszym kraju odgrywają też rynki regionalne, które dynamicznie rozwijają się dzięki sektorowi nowoczesnych usług dla biznesu, który rośnie w tempie 10 proc. rocznie.

Hotele zyskują w oczach inwestorów

Z punktu widzenia branży hotelarskiej, w regionie CEE liczą się tylko trzy miasta - Warszawa, Kraków oraz Praga. - Coraz więcej funduszy inwestycyjnych interesuje się działającymi hotelami w tych lokalizacjach. Pod uwagę brany jest także Gdańsk. Decydują o tym poprawiające się wskaźniki obłożenia pokoi czy średniej ceny za nocleg - zaznacza Adam Konieczny z firmy Christie&Co.

Niezwykle optymistyczne dla branży są ostatnie transakcje zakupu nieruchomości hotelowych, w których poziom kapitalizacji dorównał wynikom z rynku biurowego. - Spodziewamy się naprawdę dobrej transakcji w centrum stolicy. To pozytywny sygnał dla całego sektora - podsumowuje Adam Konieczny.

Jednak warunkiem większej liczby transakcji hotelowych są długoterminowe umowy najmu, gwarantujące stabilność inwestycji. - Tymczasem trudno dziś przekonać sieci hotelarskie do podpisania kontraktu w Polsce na np. 20 lat - zwraca uwagę ekspert.

Przed inwestorami hotelowymi tworzą się dziś także nowe perspektywy związane z realizacją projektów wielofunkcyjnych, łączących na przykład usługi biurowe czy handlowe z hotelowymi.

Nowa definicja handlu

Jak z perspektywy instytucji bankowych i deweloperów wygląda dziś europejski rynek centrów handlowych? Jedno jest pewne. Czas łatwych projektów nie wróci, o czym zadecydował kryzys i co za tym idzie zmiana zachowań klientów.

- Ze stagnacją wydatków konsumentów mierzą się m.in. deweloperzy działający na południu Europy. Wielu z nich było zmuszonych zrezygnować z realizacji projektów o wielkości 50 tys. mkw. na rzecz tańszych, np. parków handlowych. Sieci handlowe także odczuły mniejszą aktywność klientów i przyjęły nową strategię - zauważa Peter Lorincze.

Leszek Sikora z ECE uważa, że w Polsce nasycenie rynku i niska siła nabywcza powodują, że deweloperzy muszą być kreatywni. - Na obecnym etapie rozwoju rynku, potencjał sektora handlowego nie jest wynikiem zdefiniowania kilku miast, w których można wybudować centra o powierzchni 50 tys. mkw., ale istniejących obiektów, które poprzez zmianę tenant-miksu i repozycjonowanie wpiszą się w nowe potrzeby klientów - podsumowuje.

Spółka ECE zmieniła strategię i zamiast koncentrować się na projektach deweloperskich w Polsce, skupia się na zarządzaniu i przejmowaniu istniejących centrów handlowych. - Najważniejszą dla firmy lokalizacją jest Warszawa, ale transakcje przejęcia Poznań City Center i Silesia City Center pokazują, jak duży potencjał firma widzi w rynkach regionalnych - mówi Sikora. Dodaje, że koncentracja kapitału w Warszawie jest bezprecedensowa w porównaniu do innych krajów europejskich, jak np. w Niemczech, gdzie jest kilka równie silnych środków gospodarczych.

Sikora uważa, że w przyszłości deweloperzy będą łączyć funkcje handlowe np. z komunikacyjnymi i w dalszej perspektywie np. ze sportowymi. W ocenie Arkadiusza Rudzkiego, dostępność do hoteli czy centrów staje się bowiem ważnym kryterium dla wielu najemców biurowych.

Chętnie kolejne przedsięwzięcia handlowe finansują banki. Stawiają przy tym warunek: zasadność realizacji każdego nowego projektu musi być bezsprzeczna. - Ciągle na mapie kraju jest miejsce na kolejne centra handlowe. Coraz trudniej znaleźć jednak miasto, w których nie byłoby konkurencji ze strony istniejących obiektów - wyjaśnia Marek Koziarek.

Ekspert z Pekao SA wciąż dostrzega lukę na rynku centrów handlowych w Warszawie. Jego zdaniem jest tu jeszcze miejsce na kilka projektów.

Magazynowa przepustka

Sektorowi magazynowemu w Europie Środkowo-Wschodniej pomaga tzw. przepustka, jaką chińskie firmy otrzymały na uruchomienie produkcji w Europie. - Jeśli inwestycje te zaczną być prowadzone na szerszą skale, będzie to duży impuls pobudzający popyt na powierzchnię magazynową - mówi Peter Lorincze z TriGranit Development.

Jako przykład Lorincze podaje port w greckim Pireusie. - Najkrótsza droga lądowa z tego portu do Europy Wschodniej prowadzi właśnie przez region CEE - zaznacza.

Dobrą sytuację na rynku magazynowym potwierdza Marek Koziarek, wskazując na ostatnie transakcje przejęcia dużych aktywów przez zachodnie fundusze.

Jak podsumowuje Tony Pinnel, niezależnie od sektora nieruchomości komercyjnych, w regionie CEE mamy dziś do czynienia z sytuacją, gdzie rynek uniemożliwia rozwój niskiej jakości projektów. - W branży pozostali jedynie doświadczeni gracze, którzy realizując swoje inwestycje, nie myślą o krótkotrwałym zysku, ale perspektywie wielu kolejnych lat - twierdzi.
×

DALSZA CZĘŚĆ ARTYKUŁU JEST DOSTĘPNA DLA SUBSKRYBENTÓW STREFY PREMIUM PORTALU WNP.PL

lub poznaj nasze plany abonamentowe i wybierz odpowiedni dla siebie. Nie masz konta? Kliknij i załóż konto!

Zamów newsletter z najciekawszymi i najlepszymi tekstami portalu

Podaj poprawny adres e-mail
W związku z bezpłatną subskrypcją zgadzam się na otrzymywanie na podany adres email informacji handlowych.
Informujemy, że dane przekazane w związku z zamówieniem newslettera będą przetwarzane zgodnie z Polityką Prywatności PTWP Online Sp. z o.o.

Usługa zostanie uruchomiania po kliknięciu w link aktywacyjny przesłany na podany adres email.

W każdej chwili możesz zrezygnować z otrzymywania newslettera i innych informacji.
Musisz zaznaczyć wymaganą zgodę

KOMENTARZE (0)

Do artykułu: Wyścig o globalny kapitał

NEWSLETTER

Zamów newsletter z najciekawszymi i najlepszymi tekstami portalu.

Polityka prywatności portali Grupy PTWP

Logowanie

Dla subskrybentów naszych usług (Strefa Premium, newslettery) oraz uczestników konferencji ogranizowanych przez Grupę PTWP

Nie pamiętasz hasła?

Nie masz jeszcze konta? Kliknij i zarejestruj się teraz!