Skomentuj 
Podziel się!
Udostępnij
Twittnij
Wyślij
Drukuj
W trakcie kryzysu Polska była "zieloną wyspą", inaczej niż w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie spowolnienie gospodarcze mocniej uderzyło w rynek nieruchomości komercyjnych.
- Biorąc pod uwagę klimat inwestycyjny na rynku nieruchomości komercyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem rynku biurowego, bardzo szybko wyszliśmy z tego, co świat nazwał recesją - mówi Tomasz Buras, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w Europie Środkowej, King Sturge.
Jak dodaje, 2009 rok był bardzo trudny dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości biurowych. – Ale już 2010 rok okazał się rekordowy, lepszy niż 2008 rok. Wszystko wskazuje na to, że bieżący rok ma szansę przynieść kolejne wzrosty – prognozuje Tomasz Buras.
Ekspert z firmy King Sturge uważa, że klimat na rynku nieruchomości biurowych jest bardzo dobry, o czym świadczy m.in. wysoki popyt na powierzchnie. - Podaż wraca wolniej, co jest związane ze zwolnieniem tempa na rynku inwestycji i wstrzymaniem finansowania projektów przez banki w czasie kryzysu - podkreśla. – Skutki będą już widoczne pod koniec tego roku. Będziemy mieli za mało powierzchni, by zaspokoić potrzeby najemców - prognozuje Tomasz Buras.
Według firmy King Sturge, Polska jest na tle regionu najmocniejszym krajem ze względu na rozmiar rynku wynajmu powierzchni biurowych, a także aktywność inwestorów lokujących u nas swój kapitał. Świadczy o tym m.in. wysoka liczba tegorocznych transakcji inwestycyjnych.
Największym rynkiem powierzchni biurowej w Polsce jest cały czas Warszawa. – To przewidywalny, duży i stabilny rynek, który oferuje ponad 3,5 mln mkw. powierzchni biurowej. Deweloperzy będą tu nadal inwestować. Pojawią się także nowi gracze – uważa Buras.
Poza tym rozwój rynku jest przewidywany w Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu. – Na tych trzech rynkach szybko wrócił popyt wrócił i warto tu inwestować. Co więcej, wskaźnik pustostanów we Wrocławiu jest niższy niż Warszawie.
W Katowicach nadpodaż spowodowała spadek cen i zainteresowanie tym rynkiem ze strony najemców. Inwestuje tu Grupa Żywiec czy Ruch SA.
Nie wszystkie rynki bez większych przeszkód przeszły przez okres spowolnienia gospodarczego. Sektorem, który najmocniej odczuł skutki kryzysu, były magazyny.
– Ten rynek ucierpiał najbardziej. Problem mieli zarówno ci deweloperzy, którzy dostarczyli na rynek wiele powierzchni spekulacyjnej, budowanej na zapas, jak i ci dysponujący powierzchnią zabezpieczoną. W tym drugim przypadku problemem stała się różnica w kursie euro, która dotknęła najemców - firmy logistyczne, handlowe, zarabiające często na małych marżach– mówi Magdalena Szulc, dyrektor na Europę Centralną, Segro Poland.
Według Segro Poland, w najtrudniejszym okresie współczynnik pustostanów sięgnął w Polsce 17-20 proc., dziś wynosi 14 proc. - Właściwym współczynnikiem jest 10 proc. – zauważa Magdalena Szulc i dodaje, że sytuacja firmy Segro jest bezpieczna. - Współczynnik niewynajętej powierzchni w naszych magazynach wynosi 2 proc., co w porównaniu ze średnim poziomem rynkowym daje bardzo dobry wynik – mówi.
Kryzys zmienił jednak plany inwestycyjne spółki. Firma wycofała się z rynku węgierskiego, a swoją uwagę przeniosła przede wszystkim na Polskę. Teraz uważnie przygląda się innym krajom regionu.
- Jesteśmy brytyjską firmą, konserwatywną, wchodzimy tylko na pewne rynki. Pozytywnie oceniamy np. Czechy, gdzie wcześniej niż w Polsce mówiło się o sektorze nieruchomości komercyjnych - wyjaśnia. - Wystarczy porównać: w Polsce, która jest czterokrotnie większym krajem niż Czechy, mamy ok. 6 mln mkw. powierzchni magazynowej, a w Czechach - 3 mln mkw. - podsumowuje.
Jak poradziły sobie rynki regionalne nieruchomości komercyjnych? - Patrząc na rynek z perspektywy rzeczoznawcy majątkowego, to dane z 2010 roku wskazują, że Śląsk obronił się i wyszedł z kryzysu. Stało się to szybciej niż w Krakowie czy we Wrocławiu – mówi Jan Konowalczuk, Katedra Inwestycji i Nieruchomości, Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach. - Dotyczy to zarówno poprawienia liczby uczestników rynku, jak i poziomu wartości rynkowej. Skala obrotów powróciła jednak do poziomu z 2007 roku. Miał też miejsce spadek liczby transakcji - po 2008 roku trudno było znaleźć transakcję powyżej 10 mln zł – wyjaśnia ekspert.
Z perspektywy firm działających w śląskim sektorze nieruchomości komercyjnych, na rynku widać ożywienie w zakresie transakcji gruntowych. Katowicka firma GC Investment SA, która dysponuje ponad 2 mln mkw. gruntów pod inwestycje komercyjne na Śląsku, w tym roku spodziewa się przeprowadzić 17 transakcji sprzedaży takich terenów.
- W 2008 roku zawarliśmy 11 transakcji z inwestorami, w 2009 roku – 17, a w 2010 roku siedem, ale na kwotę 100 mln zł. Na ten rok zaplanowaliśmy 17 transakcji i jak na razie prace z tym związane idą zgodnie z planem – zapowiada Michał Goli, prezes zarządu GC Investment SA. - Największą grupą chętnych na poprzemysłowe tereny na Śląsku są sieci handlowe, które mimo spowolnienia cały czas prężnie rozwijały się. Z tego typu firmami przeprowadziliśmy już ponad 30 transakcji – podkreśla Goli. Podkreśla jednocześnie, że na Śląsk trudno przyciągnąć inwestorów biurowych.
Na Śląsku jest wiele poprzemysłowych gruntów, m.in. bardzo atrakcyjnych cenowo, ale wiążących się z zagrożeniem. Zdaniem Michała Goli, inwestorzy mają wiele wątpliwości co do inwestowania w poprzemysłowe tereny. – Ich przekształcanie kosztuje wiele pracy i wiąże się z ogromnym nakładem środków - mówi.
Prezes GC Investment uważa, że dużą rolę w procesie pozyskiwania inwestorów pełnią władze miast regionu śląskiego, które muszą współpracować z inwestorami w zakresie realizacji przedsięwzięć, ale przede wszystkim promować cały region, a nie tylko Katowice bądź poszczególne miasta.
- Śląsk trzeba traktować jak aglomerację i pokazywać siłę regionu, prezentując jego zalety i możliwości. Tak naprawdę będąc na Śląsku jesteśmy przecież w jednym, wielkim mieście. Taka sytuacja to wyjątek na świecie, podobny przykład to Zagłębie Ruhry - zauważa.
Wśród najciekawszych projektów realizowanych przez spółkę jest inwestycja w Bytomiu. - Kupiliśmy tu teren o powierzchni 100 ha. Dzięki współpracy z miastem przekształcamy go, w wyniku czego powstać osiedle mieszkaniowe – zapowiada Michał Goli.
Firma dysponuje także pokopalnianymi terenami pod inwestycje w Jaworznie. – To dobre miejsce na inwestycje. Także władze tego miasta są dobrze przygotowane do współpracy z inwestorami - zauważa.
Mówiąc o całym sektorze nieruchomości komercyjnych, nie da się ukryć, że do Polski wrócił zagraniczny kapitał, także ten zza oceanu, co potwierdza atrakcyjność inwestycyjną naszego rynku. Fundusze interesują się m.in. polskimi centrami handlowymi. Wśród ostatnich transakcji jest sprzedaż centrów handlowych firmy Rank Progress funduszowi Blackstone.
- Polska jest interesującym rynkiem dla inwestorów, chcą tu wydać potężne środki. Nasze inwestycje i nasz rynek jest bezpieczny przynajmniej w perspektywie 10 lat - mówi Jan Mroczka, prezes zarządu Rank Progress.
Zainteresowanie ze strony funduszy spółką Rank Progress zwiększyło jej wartość o 30 proc. - Zostaliśmy znalezieni przez bardzo duży amerykański fundusz Blackstone, który ma zamiar zainwestować w Europie bardzo duże środki. Nasza firma jest pierwszą w Europie, z którą Blackstone przeprowadził transakcję i mam nadzieję, że nieostatnią – takie są nasze wspólne założenia – zapowiada Jan Mroczka.
Nie tylko Blackstone interesuje się polskim rynkiem nieruchomości. - Zgłosiło się do nas ok. 15 funduszy, do finału dotarło trzech bardzo poważnych, mocnych graczy zainteresowanych kupnem naszych obiektów – opowiada prezes Rank Progress.
Mroczka podkreśla, że polski rynek jest liderem w regionie, jeśli chodzi o powierzchnię najmu, ale dzieje się to bardzo dużym kosztem deweloperów, którzy chcąc przyciągnąć najemców, muszą zmniejszyć poziom swoich zysków. – Sami komercjalizujemy nasze obiekty. Nowo otwarta Galeria Twierdza w Zamościu ma 10-12 lokali wolnych, które są w trakcie negocjacji. W ciągu miesiąca uda się nam je wynająć. Wszystko odbywa się jednak naszym kosztem – podsumowuje.
W tym roku Rank Progress planuje oddać do użytku jeszcze trzy centra handlowe i rozpocząć budowę dwóch kolejnych. Ponadto spółka kupiła trzy duże nieruchomości w Olsztynie, Kielcach i Warszawie, gdzie będzie realizować kolejne inwestycje, każda będzie miała ok. 30 tys. mkw. powierzchni.
- Każdego roku chcemy oddawać do użytku 3-4 inwestycje. Każdą realizuje się w ciągu 3-4 lat – podsumowuje Jan Mroczka i dodaje, że sukces takich inwestycji tkwi w partnerach, czyli najemcach.
Barbara Topolska, dyrektor generalny Neinver Polska, zgadza się ze swoim przedmówcami, że najszybciej z kryzysu wyszedł w Polsce sektor retail . - Polska jest jednym ze strategicznym rynków, na którym działamy i w którym inwestujemy. Zamierzamy się dalej rozwijać nie tylko w Polsce , ale i pozostałych krajach Europy – zapowiada Topolska.
W roli najemców powierzchni komercyjnych, w szczególności biurowych, coraz chętniej i częściej goszczą w naszym kraju firmy z sektora BPO. Jednak jednym z głównych czynników, który determinuje ich plany rozwoju, jest dostępność powierzchni biurowej spełniającej ich wymagania. Jest jeszcze jeden aspekt w tym kontekście - do tej pory rynek powierzchni biurowych to głównie Warszawa, a rozwój sektora nowoczesnych usług biznesowych jest szansą na zaktywizowanie rynku w mniejszych miastach.
- Segment BPO jest specyficzny. Zwłaszcza w sytuacji kryzysowej zachowuje się odwrotnie niż większość graczy na rynku. Tego typu firmy zachęciła w Polsce dostępność tańszych powierzchni, a także niższe – nawet o 30-50 proc. – koszty funkcjonowania w tym regionie w porównaniu do krajów zachodnich. Poza tym polski rynek kusi stabilizacją polityczną i prawną. To wszystko będzie powodować napływ inwestycji w tym zakresie - prognozuje Jacek Frejlich, prezes zarządu, Centrum Banku Śląskiego.
Największa koncentracja usług sektora BPO występuje w Krakowie. 50 proc. powierzchni biurowych tu dostępnych zajmują właśnie firmy z sektora BPO. Jeśli chodzi o liczbę transakcji, dominuje Warszawa. Atrakcyjne z punktu widzenia takich spółek są również Wrocław i Trójmiasto.
- Potencjał do wzrostu inwestycji w sektorze BPO ma Polska wschodnia, w tym Lublin, Rzeszów, a także te regiony, gdzie funkcjonują centra akademickie. To jak ten rynek będzie się rozwijał, zależy jednak w dużej mierze od siły marketingu i działań lokalnych władz – uważa Frejlich.
Tomasz Buras z King Sturge twierdzi, że w perspektywie 3-5 lat Polska będzie bardzo ważnym graczem na rynku usług BPO. – Pytanie tylko, jak długo firmy z tej branży będą chciały pozostać w swoich lokalizacjach? Czy w perspektywie 5-7 lat nie będą chciały zmienić terenu działania? Co wówczas stanie się z zajmowanymi przez nich powierzchniami - pyta.
Obraz rynku nieruchomości magazynowych w Polsce dynamicznie się zmienia. Od przewagi powierzchni spekulacyjnych przechodzi coraz wyraźniej w projekty pod konkretnego najemcę. - Powierzchnie spekulacyjne były popularne przed wrześniem 2008 roku, gdzie stanowiły 50 proc. Trend ten zmienił się m.in. ze względu na finansowanie. Banki nie chcą bowiem udzielać kredytu na powierzchnie spekulacyjne -wyjaśnia Magdalena Szulc, dyrektor na Europę Centralną, Segro Poland.
Jak dodaje, 2011 rok na rynku magazynowym będzie się charakteryzował planowaniem i powstaniem powierzchni szytych na miarę. Pojawią się też nowe obszary do inwestowania.
- Będą powstawać mniejsze centra, z modułami już od 500 mkw. Trzeba jednak zdać sobie sprawę, że deweloperzy będą ostrożnie podchodzić do tego trendu, zastanawiając się, czy w takim razie najemcy nie będą myśleć o wybudowaniu takiej powierzchni we własnym zakresie, na własnej działce – mówi Szulc.
Strategia firmy Segro zakłada budowę mniejszych powierzchnie. - Szukamy lokalizacji pod tego typu inwestycje w Warszawie i na Śląsku, najchętniej w Katowicach- podsumowuje.
Plany firmy Segro to jeden z dowodów na to, że najłatwiejsze projekty deweloperskie w Polsce zostały już zrealizowane. Po okresie przejściowym, w którym każda, w miarę dobrze zlokalizowana inwestycja odnosiła sukces, nadszedł czas wyzwań związanych z zagospodarowywaniem trudnej przestrzeni miejskiej. Takiego zadania podjęła się m.in. firma Neinver w Katowicach.
- Rynek jest już nasycony i znalezienie dobrej lokalizacji pod inwestycję jest trudne. Nasza inwestycja w Katowicach to bieg z przeszkodami, bo wiązała się znalezieniem kompromisu pomiędzy trzema inwestorami zaangażowanymi w to przedsięwzięcie - instytucją publiczną – miastem i PKP a inwestorem prywatnym. Patrząc na to z perspektywy, dobrze wspominam te negocjacje, a współpraca z władzami miast układała się nam bardzo dobrze – mówi Barbara Topolska.
Firma Neinver zapowiada, że katowicka inwestycja to wstęp do kolejnych projektów tego typu.
- Aby znaleźć inwestorów, którzy będą chcieli zainwestować w mieście i zmienić jego przestrzeń, władze miasta muszą położyć ogromny nacisk na promocję i marketing, nie tylko na platformie polskiej, ale i zagranicznej. Powinny tworzyć grupy do współpracy z inwestorem, a także wspomagać przedsiębiorców w zakresie legislacyjnym – podsumowuje Barbara Topolska.
Ostatnie spowolnienie gospodarcze zrewidowało rynkowe strategie i plany największych deweloperów na rynku polskim i europejskim. Mamy obecnie do czynienia z oczyszczeniem rynku z projektów nie nieuwzględniających rynkowych realiów – tych słabo przemyślanych i realizowanych na fali boomu. Jak oceniają Pan przyszłą aktywność deweloperów segmencie biurowym w Polsce i Europie i jak będzie ona wyglądała na tle innych sektorów branży nieruchomości komercyjnych
Rynek nieruchomości komercyjnych to także hotele. Jednak banki uważają finansowanie projektów hotelowych za wysoko ryzykowne, w pewien sposób separując ten sektor od całej branży. Z drugiej strony, to właśnie rynek hoteli znalazł się na celowniku inwestorów np. z Zatoki Perskiej, którzy planują zainwestować w naszym kraju setki milionów euro.
- Taka różnica w postrzeganiu atrakcyjności inwestycyjnego tego sektora wynika z innej oceny tego rynku. Banki przywiązuje wagę do elementów materialnych, czyli marki czy systemu rezerwacji.
Fundusze, które wchodzą na rynek, wprowadzają nową jakość, zmieniają rynek i warunki konkurowania - uważa Jan Konowalczuk, Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach.
Coraz częściej deweloperzy decydują się na realizację kompleksowych projektów, w ramach których powstaje nie tylko centrum handlowe, ale także powierzchnie biurowe oraz hotel. I właśnie budowę hotelu rozważała w ramach realizacji projektu w Katowicach firma Neinver. - To właściwe miejsce na tego taką inwestycję, ale nie mogliśmy jej zrealizować ze względu na dostępną powierzchnię terenu. Poza tym uznaliśmy, że rynek biurowców jest mniej nasycony w Katowicach niż rynek hoteli i dlatego postanowiliśmy zbudować ten pierwszy obiekt – wyjaśnia Barbara Topolska.
KOMENTARZE (0)
Do artykułu: Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej