Rynek mieszkaniowy wraca do równowagi

Rynek mieszkaniowy wraca do równowagi
Fot. Adobe Stock. Data dodania: 20 września 2022

Chociaż wyniki sprzedaży nowych mieszkań po pierwszych trzech kwartałach br. roku są nawet o 30 proc. słabsze niż rok wcześniej, widoczna jest systematyczna poprawa koniunktury.

- Najgorszy okres jest już za nam - twierdzi Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group analizującej rynek mieszkaniowy.

Według niego, dzięki obniżeniu kosztów funkcjonowania firmy (m.in. poprzez zwolnienia pracowników) oraz kosztów wykonawstwa generalnego, deweloperzy byli w stanie przetrwać słabszy okres. Widoczne są również pierwsze oznaki ożywienia na rynku działek budowlanych; deweloperzy rozpoczynają odbudowę swoich banków ziemi. Największym zainteresowaniem cieszą się grunty gotowe pod inwestycje, tj. takie, dla których wydano pozwolenie na budowę.

- Najwięksi deweloperzy liczą zarazem na swoiste „oczyszczenie” rynku nieruchomości mieszkaniowych z mniejszych graczy, którzy ze względu na niezróżnicowaną działalność i brak doświadczenia oraz kapitału nie będą w stanie pozyskać finansowania na nowe projekty - mówi prezes Grząbka.

Podkreśla, że klienci deweloperów są teraz bardziej wymagający i wykazują niższą skłonność do ryzyka. Dla znacznej części mniejszych przedsiębiorstw deweloperskich finansowanie z wpłat klientów było naturalną częścią realizacji projektów mieszkaniowych, lecz obecnie nie będzie to możliwe.

Poprawa koniunktury rynkowej przełożyła się na liczbę udzielanych kredytów hipotecznych. Najwięksi gracze na tym rynku już zaczęli informować, że ze względu na wzmożony popyt na kredyty mieszkaniowe zamierzają uatrakcyjnić ofertę obniżając marże. Na dodatkowe zniżki (zazwyczaj wyjściowa marża niższa o 1 punkt procentowy) mogą liczyć klienci, którzy przeniosą do danego banku konto osobiste. Obecnie najbardziej konkurencyjne oferty charakteryzują się marżą na poziomie 2–2,5 proc. (dla kredytu w złotówkach). Dodatkowo banki stopniowo powracają do bardziej liberalnej polityki w zakresie wartości udzielanych kredytów – systematycznie zwiększa się współczynnik LTV, a znaczna część banków oferuje już kredyty na 100 proc. wartości lokalu.

- W ub.roku ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym silnie spadały; obecnie nie obserwujemy już spadków - stwierdza Paweł Grząbka.

Najdroższe mieszkania na rynku pierwotnym odnaleźć można oczywiście w stolicy. Średnia cena 1 mkw. w Warszawie utrzymuje się na podobnym poziomie od kilku miesięcy, sięga 9 tys. złotych.

Drogo jest również we Wrocławiu, gdzie 1 mkw. nowego mieszkania kosztuje przeszło 8 tys. złotych. W większości miast ceny nowych mieszkań są wyższe niż lokale z rynku wtórnego. Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie te poziomy cen są zbliżone.

Prezes CEE Property zaznacza, że widoczne są znaczne różnice w strukturze podaży między rozpatrywanymi miastami. W przypadku Warszawy 69 proc. oferowanych mieszkań ma cenę niższą niż 9 tys. zł za m. kw., w Gdańsku w tym samym przedziale znajduje się aż 89 proc. lokali. Z rozkładu cen mieszkań wynika także, że Warszawa oraz Wrocław mają największe zasoby mieszkań o podwyższonym standardzie oraz apartamentów (lokale w cenie 12 tys. za 1 mkw. i droższe stanowią odpowiednio 14 proc. oraz 12 proc. całkowitej oferty). Znaczna część lokali dostępnych na rynku pierwotnym, to mieszkania gotowe do zamieszkania - w niektórych miastach nawet ponad 30 proc. podaży.

Jeszcze niedawno firmy deweloperskie chętnie wchodziły w inwestycje w segmentach middle-high-end (lokale o podwyższonym standardzie) oraz high-end. Zapewniały one wyższe stopy zwrotu niż realizacje w segmencie popularnym. Efektem takiej polityki jest nadmierna podaż takich mieszkań (m.in. we Wrocławiu i w Warszawie), która w istotny sposób zaniża tempo sprzedaży w poszczególnych inwestycjach oraz zmusza deweloperów do udzielania wysokich upustów. Dlatego też osłabienie popytu jest najbardziej widoczne w przypadku mieszkań skierowanych do bardziej zamożnej części klientów.

Coraz większym zainteresowaniem cieszą się natomiast realizacje typu low-cost. Przykładowo w Warszawie najbardziej poszukiwane są dwupokojowe mieszkania w cenie 300-450 tys. złotych. Deweloperzy dość szybko zareagowali na zmianę preferencji nabywców. W nowych inwestycjach odsetek mniejszych, jedno- i dwupokojowych lokali jest znacznie większy.

Dodatkowym impulsem jest tu rządowy program „Rodzina na swoim”. Najbardziej atrakcyjne warunki cenowe posiadają obecnie mieszkańcy Poznania (około 50 proc. mieszkań z rynku pierwotnego kwalifikuje się do programu) oraz Gdańska (ok. 35 proc.). Zainteresowanie generowane przez osoby zamierzające skorzystać z państwowych dopłat do kredytów hipotecznych pomaga również rynkowi wtórnemu. Znaczna część mieszkań w starej architekturze zawiera się w przedziale cenowym uprawniającym do korzystania z programu.

W sumie, obecnie rynek mieszkaniowy wraca do punktu równowagi, stwierdza prezes CEE Property Group. Od początku bieżącego roku można obserwować systematyczny wzrost liczby transakcji. Klienci co prawda jeszcze mają możliwość negocjacji (na przełomie roku deweloperzy udzielali zazwyczaj rabaty przekraczające 10 proc., obecnie poziom ten spadł do 7–8 proc.), jednak na szczególnie wysokie rabaty mogą liczyć tylko inwestorzy dokonujący zakupów pakietowych bądź osoby kupujące luksusowe apartamenty o dużych metrażach. Lokale gotowe do zamieszkania stanowią coraz mniejszą część podaży (mieszkania to znikają z oferty deweloperów najszybciej).

Ze względu na długość cyklu inwestycyjnego przy realizacji projektów mieszkaniowych można się spodziewać spadku podaży w latach 2010-2011. Popyt na nieruchomości mieszkaniowe prawdopodobnie będzie systematycznie wzrastał. Niewykluczone, że w perspektywie 2–3 lat popyt na nowe mieszkania przewyższy podaż.
×

DALSZA CZĘŚĆ ARTYKUŁU JEST DOSTĘPNA DLA SUBSKRYBENTÓW STREFY PREMIUM PORTALU WNP.PL

lub poznaj nasze plany abonamentowe i wybierz odpowiedni dla siebie. Nie masz konta? Kliknij i załóż konto!

Zamów newsletter z najciekawszymi i najlepszymi tekstami portalu

Podaj poprawny adres e-mail
W związku z bezpłatną subskrypcją zgadzam się na otrzymywanie na podany adres email informacji handlowych.
Informujemy, że dane przekazane w związku z zamówieniem newslettera będą przetwarzane zgodnie z Polityką Prywatności PTWP Online Sp. z o.o.

Usługa zostanie uruchomiania po kliknięciu w link aktywacyjny przesłany na podany adres email.

W każdej chwili możesz zrezygnować z otrzymywania newslettera i innych informacji.
Musisz zaznaczyć wymaganą zgodę

KOMENTARZE (0)

Do artykułu: Rynek mieszkaniowy wraca do równowagi

NEWSLETTER

Zamów newsletter z najciekawszymi i najlepszymi tekstami portalu.

Polityka prywatności portali Grupy PTWP

Logowanie

Dla subskrybentów naszych usług (Strefa Premium, newslettery) oraz uczestników konferencji ogranizowanych przez Grupę PTWP

Nie pamiętasz hasła?

Nie masz jeszcze konta? Kliknij i zarejestruj się teraz!