Skomentuj 
Podziel się!
Udostępnij
Twittnij
Wyślij
Drukuj
Na rynku nieruchomości komercyjnych rośnie zainteresowanie transakcjami portfelowymi. Inwestorzy przejmują całe platformy lub spółki o dużej wartości i potencjale rozwoju.
Rynek nieruchomości komercyjnych nasycił się już nowymi projektami, dlatego deweloperzy i inwestorzy muszą szukać nowych sposobów na biznes – przyznali uczestnicy sesji Rynek nieruchomości w Polsce, która odbyła się na Europejskim Kongresie Gospodarczym w Katowicach. Jednym z najnowszych trendów stają się zakupy portfelowe, do których można zaliczyć przejęcie Echo Investment przez firmę Griffin.
- Inwestorzy częściej niż dotychczas decydują się na zakup platformy, gotowego organizmu dysponującego nieruchomościami przynoszącymi regularny przychód, atrakcyjnym bankiem ziemi i dużym potencjałem projektowym. Jednocześnie poszukują partnerów, którzy dobrze znają lokalne uwarunkowania, dzięki czemu mogą szybko i efektywnie weryfikować jakość inwestycji – wyjaśnia Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills. W Polsce jest to nadal jedna z nielicznych transakcji zakupu tak dużych, prężnie działających spółek.
Podobnego zdania jest Charles Taylor, partner zarządzający Cushman & Wakefield w Polsce, który postrzega transakcję jako nowatorską i doskonale wpisującą się w trendy obecne na rynkach europejskich. - Inwestorów interesuje skala i tego typu transakcje są tego najlepszym przykładem – mówi.
Przejęcie Echo Investment, a wcześniej Qualia Development nie jest jedyną akwizycją, jaką planuje zrealizować firma Griffin. Jak deklaruje jej prezes, Przemysław Krych, do końca roku zostanie sfinalizowane jeszcze jedno przejęcie firmy z branży nieruchomościowej.
Nowi gracze na rynku transakcyjnym
Jednak zasób najlepszych aktywów powoli wyczerpuje się, a konkurencja na rynku transakcyjnym sukcesywnie rośnie. Do już obecnych graczy dołącza kapitał o często „egzotycznych” korzeniach oraz podmioty, m.in. firmy ubezpieczeniowe, które decydują się na inwestycje bezpośrednie i długoterminowe.
Odpowiedzią na wyczerpującą się liczbę aktywów mogą być nowe projekty współrealizowane z właścicielami gruntów i nieruchomości. Gdy połączymy kluczowe lokalizacje, którymi dysponuje PKP, doświadczenie najlepszych spółek deweloperskich i koniunkturę, otrzymujemy nowy podmiot i plan obejmujący inwestycje o wartości 13 mld zł.
Jak zaznacza Maciej Król, prezes zarządu nowo powołanej przez PKP spółki Xcity Investment, odpowiedzialnej za projekty deweloperskie, nieruchomości firmy cieszą się dużym zainteresowaniem prywatnych inwestorów. - Coraz większa grupa podmiotów przekonuje się, że forma współpracy joint venture z PKP to bardzo dobra strategia biznesowa. Posiadamy potężne zasoby nieruchomości, dzięki którym możemy w praktyce tworzyć nowe, samowystarczalne dzielnice polskich miast. Ich potencjał jest ogromny - dodaje Maciej Król.
Logistyka z potencjałem
Na brak zainteresowania ze strony inwestorów i klientów nie mogą narzekać firmy z sektora logistycznego. Rynek ten miał swoje lepsze i gorsze chwile, ale dziś znów możemy mówić o prawdziwym boomie. W najbardziej pożądanych lokalizacjach popyt utrzymuje się na stabilnym poziomie, a zainteresowanie współpracą wykazują nie tylko nowi klienci, ale również firmy, które chcą powiększyć powierzchnię w lokalizacjach, w których już są obecni. Duży potencjał tkwi również w szybkim rozwoju rynku e-commerce, który stymuluje rozwój nowych powierzchni.
– Wolumen dostępnej powierzchni rośnie, co prowokuje nas do budowy nowych obiektów – podsumowuje Marek Foryński, dyrektor Grupy BTS, Panattoni Europe. Jego zdaniem inwestorów przyciąga m.in. zdywersyfikowany i sukcesywnie wzbogacany produkt.
- Współpracujemy z partnerami zorientowanymi na długotrwałe relacje, np. obiekty produkcyjne, jak i z podmiotami poszukującymi obiektów logistycznych w najbardziej pożądanych lokalizacjach – mówi dyrektor. – Rośnie również zainteresowanie innymi miastami o dużym zapotrzebowaniu na nowoczesną powierzchnię, jednak nie są w stanie aspirować do rynków najbardziej istotnych z punktu widzenia logistyki.
Centra handlowe to wyzwanie
W ostatnich latach zmieniły się za to uwarunkowania w sektorze wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Przez wiele lat rozwój centrów wiązał się z ekspansją nowych projektów. Dziś, kiedy konkurencja jest coraz silniejsza, zarządcy szukają pomysłów na utrzymanie obecnych i dotarcie do nowych klientów.
- Czas na spontaniczne inwestycje w centra handlowe powoli mija – zauważa Renata Kinde-Czyż, prezes zarządu Metro Properties. - Klimat do budowy nie jest łatwy i zależy od wielu działań administracyjnych, o które trzeba się zatroszczyć. W wielu lokalizacjach mamy do czynienia z wysokim poziomem nasycenia. Nowe projekty handlowe odbierają klientów już istniejącym. Z tego powodu spada również średni poziom wynajęcia obiektów. Najemcy są bardziej sceptyczni, zabezpieczają się poprzez różnego rodzaju klauzule umożliwiające im wyjście z obiektów, w których nie osiągają satysfakcjonujących obrotów.
Na kondycję rynku centrów handlowych niekorzystny wpływ ma również sprzedaż internetowa zwiększająca się średnio o 20 proc. rok do roku.
- Rozwój sektora e-commerce może odbić się na formatach i wielkości sklepów w centrach handlowych - komentuje prezes zarządu Metro Properties. - Sieci skłaniają się ku wynajmowaniu magazynów, z których realizowane będą dostawy do klientów. Każdy, kto inwestuje w centra handlowe, musi brać te czynniki pod uwagę – podsumowuje.
Zdaniem Alicji Kościeszy, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Projekt ZŁOTA 44 w BBI Development, kluczowe znaczenie dla nowych inwestycji handlowych ma centralna lokalizacja i dobry projekt – stworzony dla, a nie obok klienta oraz łączenie funkcjonalności, czyli projekty typu „mixed use”, co pozwala uodpornić się na dekoniunkturę.
Spółka BBI Development bierze się właśnie za takie przedsięwzięcia: otwarte w 2014 roku centrum handlowe Plac Unii City Shopping w Warszawie to jedyna taka inwestycja od siedmiu lat. Do tego w realizacji jest m.in. Centrum Marszałkowska przy skrzyżowaniu ulic Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej oraz unikalny projekt Koneser na Pradze, który połączy kilka funkcji.
Fala podaży
Na rynku biurowym mamy do czynienia z dużą falą podaży i rosnącym wskaźnikiem pustostanów. W Warszawie powstaje wiele obiektów, które startują równocześnie, co - zdaniem Tomasza Burasa z firmy Savills – może być dużym wyzwaniem dla deweloperów.
- W stolicy zauważamy koncentrację projektów deweloperskich w centrum i na jego obrzeżach oraz powrót do projektów wieżowych nastawionych - poprzez skalę tych inwestycji - na większe ryzyko. Wysokościowiec buduje się dłużej, a co za tym idzie warunki rynkowe, które decydują o powodzeniu najmu, mogą być diametralnie inne pod koniec realizacji inwestycji niż na początku – tłumaczy dyrektor zarządzający Savills.
Po pierwszym kwartale 2015 roku rekordowy wynik aktywności najmu w Warszawie wydawałby się przeczyć pesymistycznym prognozom. Na taki rezultat składają się jednak relokacje, ale też duże zainteresowanie sektora państwowego i 7-proc. ekspansja juź obecnych na rynku firm wobec niecałych 4 proc. rok wcześniej.
- Ponadto wskaźnik pustostanów utrzymał się na tym samym poziomie, co oznacza, że absorpcja była równoważna wielkości nowej powierzchni – wyjaśnia Tomasz Buras. – Jednak w przyszłym roku podaż na pewno wzrośnie. To dobry czas dla najemców, którzy mogą negocjować kontrakty. Część z nich zawiera coraz dłuższe umowy najmu gwarantujące niższe stawki czynszu.
Według przedstawicielki BBI Development najemcy będą przechodzić do nowych budynków o wysokim standardzie, jednocześnie zarządcy starych biurowców skupią się na pozyskaniu najemców ze średniej półki, za mniejsze stawki czynszu. - Zakładanie wszelkich negatywnych scenariuszy dla branży jest według nas przedwczesne – podkreśla Alicja Kościesza.
Zdaniem uczestników sesji sukcesywnie zmienia się profil najemców powierzchni biurowej w ścisłym centrum miasta. - Na warszawskim rynku widzimy coraz więcej najemców, których wcześniej się nie spodziewaliśmy. To firmy, które jeszcze kilka lat temu tworzyły centra back-office'owe w różnych rejonach Polski. Dziś szukają lokalizacji w ścisłym centrum stolicy – dodaje Przemysław Krych z Griffin Real Estate.
Tomasz Buras wskazuje przy tym na rosnący popyt na powierzchnie ze strony branży medycznej i sektora nowoczesnych technologii. - Firmy zajmują miejsca dotychczas wykorzystywane przez banki czy firmy ubezpieczeniowe, które z kolei przeniosły się poza centrum – mówi.
Jako przyczynę takiego stanu rzeczy przedstawiciel Savillsa podaje m.in. nowe trendy na rynku pracy. - Firmy takie jak Google coraz częściej zatrudniają młodych ludzi. Dla nich wizerunek oraz prestiż wynikający z lokalizacji biura ma olbrzymie znaczenie – podkreśla.
Jak pokazała dyskusja w trakcie Europejskiego Kongresu Gospodarczego, recepta na sukces na rynku nieruchomości komercyjnych jest coraz trudniejsza. Jedno jest pewne, choć polski rynek stał się dla inwestorów jeszcze bardziej atrakcyjny i ich aktywność w naszym kraju rośnie, czas spontanicznych przedsięwzięć handlowych, biurowych czy magazynowych dobiegł końca.
11
KOMENTARZE (0)
Do artykułu: Portfelowe zakupy podkręcają temperaturę w nieruchomościach