Skomentuj 
Podziel się!
Udostępnij
Twittnij
Wyślij
Drukuj
Polska jest atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów nieruchomości komercyjnych. Ci lokują jednak środki przede wszystkim w obiekty typu „core" - najwyższej jakości i w najlepszych lokalizacjach, których pozostaje na naszym rynku coraz mniej. Niepokojący jest wydłużający się proces tych transakcji - mówili uczestnicy sesji „Kondycja polskiego rynku nieruchomości komercyjnych", odbywającej się w czasie V Europejskiego Kongresu Gospodarczego.
- W wielu aspektach polski rynek okazał się prymusem - zaznacza Waldemar Lesiak, wiceprezes zarządu, Echo Investment SA. - Wygraliśmy m.in. walkę z Chinami o inwestorów z branży BPO, co ma ogromne przełożenie na rozwój segmentu biurowego. Przekonaliśmy ich jakością życia, pracy i prowadzenia biznesu - dodaje.
Michael McCarthy, członek zarządu Banku Zachodniego WBK, podkreślił, że nawet jeśli mamy do czynienia ze spowolnieniem, to i tak sytuacja ekonomiczna naszego kraju jest o wiele lepsza niż większości państw Europy. - Polska ma silne podstawy gospodarcze, a statystyczny dług publiczny jest jednym z najniższych w Europie. Pozytywne sygnały z gospodarki nie pozostają bez echa - przyciągają nad Wisłę zagraniczny kapitał, który chce inwestować w nieruchomości - zauważa McCarthy.
W jego opinii w średnioterminowej perspektywie pozytywne tendencje wydają się niezagrożone, a deweloperzy planujący kolejne projekty komercyjne w Polsce, nie powinni mieć większych problemów z pozyskaniem finansowania bankowego. Podkreślił, że polski rynek cieszy się bardzo dobrą opinią już nie tylko w regionie CEE, ale w skali globalnej.
Szansa dla najlepszych
Jeśli chodzi o sytuację na rynku nieruchomości handlowych, Leszek Sikora, członek zarządu, ECE Projektmanagement Polska, uważa, że panujące dziś warunki to nie kryzys, ale szansa na wybicie się dobrych projektów. - W ECE nie przeżyliśmy kryzysu. Mamy kolejkę najemców do naszych centrów handlowych, nie mamy też problemu z finansowaniem przedsięwzięć. Jesienią chcemy ruszyć z budową galerii w Bydgoszczy - wyjaśnia Leszek Sikora.
Bogaty plan inwestycyjny ma również spółka Rank Progress. Jej prezes, Jan Mroczka potwierdza, że nie ma problemów z pozyskaniem finansowania, ale trzeba spełnić szereg warunków. - Główny to procent podpisanych umów najmu. Rank Progress nie rozpoczyna budowy, jeśli stopień komercjalizacji nie przekroczy 50 proc. - informuje.
Zdaniem Mirosława Januszko, wiceprezesa ds. inwestycji, Peakside Polonia Management, Polonia Property Funds, duże centra handlowe wciąż znajdują w Polsce nabywców. Obecnie firma zarządza w naszym kraju dwoma funduszami: Polonia I (budynki biurowe i magazynowe) i Polonia II (centra outletowe). - Nie spoczywamy na laurach i cały czas zbieramy dodatkowy kapitał. Pracujemy nad kilkoma nowymi inwestycjami, m.in. w Polsce. Na tym etapie będą to głównie inwestycje oportunistyczne. Szukamy rynkowych okazji i nieruchomości z potencjałem do wzrostu wartości w wyniku naszej pracy - informuje.
Małe miasta trudne, ale z perspektywiczne
Po inwestycyjnym boomie w miastach liczących od około 100 do 300 tys. mieszkańców, deweloperzy centrów handlowych powrócili do rozwijania projektów w największych ośrodkach naszego kraju. Czy to oznacza, że te pierwsze lokalizacje przestały być perspektywiczne? Ewa Teodorczyk z Inter IKEA Centre Group oraz Jan Mroczka z Rank Progress absolutnie zaprzeczają.
- W mniejszych miastach są dziś realizowane ciekawe inwestycje handlowe, lecz nie są aż tak nośne medialnie jak te, związane ze spektakularną przebudową infrastruktury miejskiej czy wykorzystaniem formuły partnerstwa publiczno-prywatnego. Poza tym nie powstają w tak kluczowych lokalizacjach jak w przypadku Galerii Krakowskiej czy warszawskich Złotych Tarasów - mówi Ewa Teodorczyk, Development Manager, Inter IKEA Centre Group Poland.
Zdaniem przedstawicielki Inter IKEA, inwestycje w mniejszych miastach pozwalają dziś realizować bezpieczny biznes, ale ich przygotowanie jest znacznie trudniejsze. - Są prawdopodobnie obciążone większym ryzykiem, dlatego część dużych, kluczowych inwestorów być może obawia się je ponieść - zaznacza Ewa Teodorczyk.
Jan Mroczka podkreśla, iż w małych i średnich miastach Polski problemem nie jest liczba sieci obecnych w Polsce czy tworzenie unikalnych konceptów. - Każda inwestycja musi być po prostu uszyta na miarę lokalnych potrzeb i możliwości - twierdzi.
W przypadku mniejszych lokalizacji mamy do czynienia z bardzo różnym nasyceniem powierzchnią handlową. - Są miasta, w których nie ma już miejsca na kolejny projekt. Zamknięte na nowe inwestycje handlowe są z pewnością: Rzeszów, Legnica, Słupsk czy Opole. Na drugim biegunie są ośrodki, gdzie nasycenie powierzchnią handlową jest poniżej średniej i wynosi mniej niż 550 mkw./1 tys. mieszkańców. Przykładem są: Olsztyn, Bydgoszcz czy Włocławek - wymienia Ewa Teodorczyk.
Właśnie w Bydgoszczy centrum handlowe zamierza wybudować spółka ECE. - W ECE nie przeżyliśmy kryzysu. Mamy kolejkę najemców, nie mamy też problemu z finansowaniem przedsięwzięć. Sytuacja na rynku, z jaką mamy obecnie do czynienia, to nie kryzys, ale szansa na wybicie się dobrych projektów - uważa Leszek Sikora.
Jak dodaje, w Polsce jest wiele ośrodków, które dają rożnego rodzaju graczom możliwość realizowania wyspecjalizowanych formatów handlowych. - Przykładem jest spółka Rank Progress, która z sukcesem formatuje projekty do mniejszych miast - takich, do których ECE nigdy nie wejdzie - tłumaczy Leszek Sikora.
Rank Progress jedne z najbliższych inwestycji zrealizuje w Pile oraz Oleśnicy. - W Oleśnicy nie będziemy budować wielkiego obiektu - widzimy tu potencjał na 9 tys. mkw. Obiekt jest prawie wynajęty - został nam jeden wolny lokal. To pokazuje, że chłonność w małych i średnich miastach jest bardzo duża - mówi Jan Mroczka.
Wśród największych ryzyk w budowaniu centrów handlowych w mniejszych miastach przedstawicielka Inter IKEA wymienia: uzależnienie siły nabywczej od sytuacji 1-2 największych pracodawców w regionie, zmiany demograficzne - odpływ mieszkańców do większych ośrodków oraz tradycyjność, przejawiającą się w potrzebach mieszkańców w stosunku do oferty obiektu.
Słuchać najemców
Jak najemcy podchodzą do mniejszych miast? - Dzisiaj to najemcy rządzą przyszłością projektu handlowego, dlatego najważniejsze jest to, by ich słuchać. To oni przekonują do inwestycji banki czy ostatecznych inwestorów - nabywców projektów - podkreśla Leszek Sikora i dodaje, iż istotne jest stworzenie kluczowej grupy najemców, którzy przyciągną kolejne marki.
- W Polsce mamy do czynienia z niewykształconym rynkiem franczyzobiorców. W związku z czym sieci odzieżowe mają obawy, czy ich wiedza o danym rynku wystarczy, by odnieść sukces i czy warto angażować czas i środki na rozwój w takich lokalizacjach. Te wszystkie ryzyka stanowią wyzwania dla deweloperów - uważa Ewa Teodorczyk.
Zdaniem Jana Mroczki projekt handlowy w mniejszym mieście musi być oparty o najemcę spożywczego. - W naszych projektach powstają też sklepy typu rtv/agd - w tym przypadku mamy umowy z siecią Media Expert. Poza tym jednym ze strategicznych partnerów jest polska firma odzieżowa LPP, która potrafi wynająć w jednym centrum nawet 2,5 tys. mkw. na swoje sklepy - podsumowuje Jan Mroczka.
Jeśli chodzi o marki odzieżowe, ulokowaniem sklepów w projektach spółki Rank Progress interesują się też takie światowe marki jak H&M. - Prowadzimy także rozmowy z C&A. W każdym z obiektów mamy również salony CCC i Deichmann. Jeśli dodamy do tego aptekę, drogerię i kilku operatorów, mamy obiekt wynajęty w 100 proc. - uzupełnia prezes spółki.
Zdaniem uczestników sesji poświęconej rynkowi nieruchomości komercyjnych w Polsce, mniejsze miasta mają ogromny potencjał do budowy kolejnych obiektów handlowych, ale taka inwestycja musi być bardzo dobrze przemyślana, bo wyzwania są ogromne, a margines błędu zdecydowanie mniejszy.
Więcej biur, mniejsze czynsze
Przechodząc do tematyki biurowej, Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzający w Colliers International i moderator dyskusji, zauważyła, że obecnie w Polsce mamy prawie 6 mln mkw. powierzchni biurowej. - Tylko w Warszawie jest w budowie dalsze 0,5 mln mkw. biur. Pytanie tylko: czy rynek jest gotowy na tak dużą podaż, czy znajdą się najemcy i czy utrzyma się apetyt inwestorów do zakupu gotowych wieżowców? - pytała.
Waldemar Lesiak z Echo Investment mówi, że spółka ma bardzo rozwinięty program biurowy. W tej chwili planuje realizację 240 tys. mkw. powierzchni, z czego 50 tys. to wieżowiec w miejscu dawnego hotelu Mercure. - To duże wyzwanie. Nie mamy możliwości etapowania, ale wierzymy, że w centrum stolicy poradzimy sobie z komercjalizacją. Zakładamy, że pozycja Warszawy na biurowej mapie regionu będzie wciąż rosła - uważa Waldemar Lesiak.
Dodaje, że pomimo sporej konkurencji nie jest wcale tak, że deweloperzy muszą radykalnie obniżać stawki czynszów.
Z kolei przedstawicielka Colliers International zwróciła uwagę na dużą konkurencję pomiędzy planowanymi i istniejącymi biurowcami. - Dziś właścicielom starszych budynków bardzo trudno utrzymać najemcę, ponieważ ci dostają bardzo atrakcyjne warunki od deweloperów planujących inwestycje. Co trzeba zrobić, żeby ich zatrzymać? - zapytała.
Wiceprezes Peakside Polonia Management stwierdził, że rynek jest prosty. - Jeśli mamy do czynienia z nadpodażą, stawki czynszów muszą spadać - mówi. Dodaje, że rynek warszawski jest specyficzny. - W ostatnich latach stolica nie borykała się z nadpodażą powierzchni biurowej. W centrum nie powstało zbyt wiele budynków i praktycznie wszystkie zostały sprzedane. Spowodowało to, że wszyscy rzucili się na Warszawę i chcą tu zarabiać. My zarabialiśmy najwięcej kupując biurowce wtedy, kiedy było ich jeszcze mało. Teraz najemcy przenoszą się do tańszych lokalizacji. Dzieje się tak na dużą skalę w Warszawie. Problem ten nie dotyczy jednak rynków regionalnych - zauważa.
Jego zdaniem właściciele mogą inwestować w podnoszenie jakości istniejących budynków. - Kiedyś mieliśmy wyższe czynsze, teraz one spadły, ale konkurujemy wciąż bardzo dobrą lokalizacją - twierdzi Januszko.
Motor dla regionów
Spółka Echo Investment ma w Poznaniu park biznesowy o powierzchni 30 tys. mkw., który jest wynajęty w 100 proc. przez solidnych najemców. - Pod koniec tego roku zakończymy budowę projektu o powierzchni 25 tys. mkw. we Wrocławiu. Tu mamy najemców na 88 proc. powierzchni. To parametry, które jasno pokazują, że w regionach warto budować - przekonuje wiceprezes Echo Investment.
Spółka ma też inwestycję w Katowicach i pomimo wczesnego etapu budowy, już prowadzi zaawansowane rozmowy ze znaczącymi najemcami. - Sektor BPO jest bezsprzecznie motorem popytu. Polska wygrała dzięki temu, że potrafiła przyciągnąć tego typu inwestorów. To w naszym kraju zlokalizowane jest 45 proc. wszystkich centrów usług w obszarze CEE - podkreślił Waldemar Lesiak.
- Czy nie ma zagrożenia, że tak szybko jak inwestorzy BPO pojawili się w Polsce, tak szybko opuszczą nasz kraj? Czy wtedy w miastach regionalnych biurowce nie będą świeciły pustkami? - pyta Monika Rajska-Wolińska.
Każda inwestycja to ryzyko. Kupując nieruchomość biurową w mieście regionalnym inwestor otrzymuje wyższe stopy zwrotu w zamian za podwyższony stopień ryzyka. - Trzeba być tego świadomym - stwierdza Lesiak i dodaje, że Echo już sprzedało biurowiec w Krakowie i negocjuje sprzedaż budynku we Wrocławiu. Zdaniem przedstawiciela Echo Investment problemem rynku jest jednak płynność.
Polski kapitał musi się obudzić
Zgadza się z nim Mirosław Januszko. - Byliśmy jednym z pierwszych graczy, który zdecydował się kupować biurowce w miastach regionalnych. Wtedy liczyliśmy, że za kilka lat, wtedy kiedy będziemy zamykać fundusz, czyli w 2013-2014 roku, rynek się upłynni, będzie więcej firm gotowych do zakupów i obudzi się polski kapitał. Tak się nie stało - opowiada.
Jak dodaje, jeśli bogaci Polacy, OFE, czy firmy takie jak PZU nie ruszą na zakupy, to rynek znajdzie się w bardzo trudnej sytuacji. Zdaniem Januszko, firma sprzedaje jeden z najlepszych biurowców w Krakowie, zainteresowanie jest duże, ale do finalizacji transakcji nie dochodzi. - Jesteśmy w stanie uzyskać yield na poziomie 8,5 proc., gdzie na zachodzie stopy procentowe wynoszą 1. Rynek jest skostniały. To budzi lęk innych zagranicznych funduszy przed kupowaniem. Tracą na tym wszyscy - przekonuje.
W Niemczech ok. 50 proc. kapitału na rynku nieruchomości jest pochodzenia krajowego. - W Polsce nasze emerytury są inwestowane w obligacje, zamiast w krajowe nieruchomości To wymaga odgórnej regulacji - przekonuje.
KOMENTARZE (0)
Do artykułu: Polski rynek nieruchomości nie doznał kryzysu