Skomentuj 
Podziel się!
Udostępnij
Twittnij
Wyślij
Drukuj
Dojrzewający rynek nieruchomości handlowych w Polsce poszukuje nowych okazji do inwestycji. Jedną z nich jest budowa małych obiektów w miastach lokalnych. Według panelistów sesji "Koncepty handlowe w miastach do 100 tys. mieszkańców" potencjał jest duży, ale sukces komercyjny wcale nie taki oczywisty.
Jedną z firm, która od lat stawia na takie lokalizacje jest Rank Progress. Zdaniem jej prezesa, Jana Mroczki, to olbrzymi potencjał dla deweloperów. - Wspólnie z najemcami wytypowaliśmy 81 miast, w których moglibyśmy zrealizować kolejne inwestycje. Do tej pory zbudowaliśmy dwa projekty, a trzeci będzie oddany w listopadzie. O ich sukcesie świadczy wysoki wskaźnik komercjalizacji - zapewnił Jan Mroczka.
- Podzielam ten optymizm - dodała Ewa Szafrańska-Mądry, dyrektor zarządzająca, Balmain Asset Management CEE. - Bazując na naszych doświadczeniach, zarówno deweloperskich, jak i związanych z zarządzaniem obiektami handlowymi, widzimy na tym polu ogromny potencjał - dodała.
Budowa obiektu w mieście do 100 tys. mieszkańców nie jest zawsze tożsama z osiągnięciem sukcesu. Paneliści Property Forum zastanawiali się nad tym, co zrobić by przekonać najemców do takich lokalizacji.
Jak dopasować ofertę?
Według uczestników dyskusji, by osiągnąć sukces w mniejszych miastach, nie można przenosić wzorców zaczerpniętych z dużych centrów handlowych w największych aglomeracjach. Sztuką jest za to taki dobór oferty, która przyciągnie dobrych najemców. - Te miasta potrzebują atrakcyjnej oferty handlowej. Nasz projekt w Oleśnicy to nietypowy retail park. Obok najemców wielkopowierzchniowych działa mini pasaż z niewielkimi lokalami. Wielu z tych operatorów osiąga lepsze obroty niż w sklepach zlokalizowanych np. we Wrocławiu - przekonuje Jan Mroczka. To zdanie potwierdza Piotr Niemiec, właściciel firmy Gastromall. - Placówki w takich miastach, jak Kalisz czy Konin mają bardzo często lepsze wyniki, niż te w największych aglomeracjach. Deweloperzy nie powinni obawiać się tego, że najemcy źle postrzegają mniejsze rynki - powiedział.
Zdaniem Ewy Szafrańskiej-Mądry, istnieją trzy typy schematów handlowych, które pasują do średnich lub mniejszych miast. - To mini centra handlowe, z ofertą zbliżoną do większych obiektów handlowych, ale skoncentrowane na dotarciu do najbliższej okolicy; centra regionalne oraz retail parki, o ofercie skromnej i niszowej - powiedziała dyrektor w Balmain Asset Management.
Jeśli deweloperowi uda się dopasować wielkość i ofertę najemców do lokalizacji, nie powinien mieć najmniejszych problemów ze skomercjalizowaniem obiektu. W niektórych przypadkach wskaźnik wynajęcia może przekroczyć 90 proc. jeszcze przed otwarciem inwestycji. - By osiągnąć taki sukces, deweloperzy powinni pamiętać o tym, że klientom odwiedzającym parki handlowe zależy na czasie, na tym żeby zrobić zakupy łatwo i przyjemnie. Dlatego staramy się znaleźć w jak największej liczbie tego typu lokalizacji. Słuszność tej strategii potwierdzają bardzo dobre wyniki naszych placówek - powiedział Piotr Zieliński, pełnomocnik zarządu ds. najmu, Rossmann Supermarkety Drogeryjne Polska.
Źródłem sukces inwestycji może okazać się również niestandardowe podejście dewelopera. - Czasem trzeba eksperymentować. W jednym z naszych obiektów uruchomiliśmy przedszkole, w innym zbudowaliśmy chyba największych plac zabaw dla dzieci w tego typu lokalizacji. Jego powierzchnia to 2,5 tys. mkw. Dzięki temu zagospodarowaliśmy trudną do wynajęcia powierzchnię na górnej kondygnacji i przyciągnęliśmy naprawdę wielu nowych klientów - dodał prezes Jan Mroczka.
Kluczem do celu może okazać się także aktywizacja lokalnych przedsiębiorców. Przykładem jest tu Grupa Gastromall, rozwijająca swoje marki poprzez franczyzę. - Obiekty handlowe w małych lokalizacjach to szansą rozwoju dla lokalnych firm. Mamy dużo zapytań od tego typu podmiotów, ale żeby podpisać umowę, potrzebujemy lokalizacji, w której mogłaby powstać nasza placówka - powiedział Piotr Niemiec.
Inna droga to pozyskanie najemców obecnych głównie przy ulicach handlowych. Uwagę na to zwrócił przedstawiciel sieci Rossmann. - Dla naszej sieci wciąż najbardziej opłacalne pozostają lokale przy ulicach. Osiągamy z nich największe zyski, głównie dzięki znacznie niższym czynszom. Deweloperzy powinni o tym wiedzieć i być może uwzględnić to w swoich strategiach - zwrócił uwagę Piotr Zieliński.
Rynek najemcy
Duży optymizm, jaki reprezentują deweloperzy powierzchni handlowych, często bywa szkodliwy. Jak zauważył przedstawiciel sieci Rossmann, spółki potrafią budować centra handlowe i parki tuż obok siebie. - Deweloperzy powinni dokładniej analizować sytuację rynkową i brać pod uwagę konkurencję - powiedział Zieliński. Największą bolączką jest jednak bardzo zbliżony miks najemców. - Warto przyciągać nowe, zagraniczne marki i szukać różnorodności, bo takimi samymi najemcami nie wyróżnimy centrum handlowego na rynku - dodał.
Jan Mroczka znalazł receptę na zróżnicowanie oferty i postanowił tworzyć nowe marki oraz kupować licencje zagranicznych sieci nieobecnych w Polsce. W ten sposób firma zapoczątkowała m.in. ekspansję Broaster Chicken. - Placówki naprawdę bardzo dobrze funkcjonują. Co ciekawe, niektóre nasze brandy są obiektem zainteresowania zagranicznych firm, które chcą je rozwijać również u siebie - tłumaczył Jan Mroczka.
Kolejnym zagrożeniem, jakie wypływa ze zbyt dużego optymizmu inwestorów, jest realizacja projektów niedopasowanych do lokalnych potrzeb i oderwanych od możliwości zakupowych mieszkańców. - Centra handlowe w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców mają duży potencjał, ale deweloperzy muszą pamiętać, by dokładnie zbadać siłę nabywczą klientów, nasycenie oraz odległość od innych obiektów - powiedział właściciel marki Gastromall. W innym przypadku obiekt może nie znaleźć zainteresowania.
W pewnym stopniu zapał deweloperów studzą sami najemcy. Obecnie to oni dyktują zasady gry. - Doszło nawet do tego, że kilka sieci porozumiało się i wspólnie oferują te same warunki, przez co próbują wymusić wynajem powierzchni o wiele poniżej oczekiwań dewelopera - powiedział Mroczka. - Oczekujemy partnerstwa w biznesie i ja będę starał się je kreować - dodał.
W perspektywie czasu problematyczne może okazać się także kurczenie dobrych lokalizacji pod nowe projekty. - W przypadku małych miast najczęściej wygrywa ten obiekt, który powstaje jako pierwszy - tłumaczył moderator dyskusji, Robert Posytek, redaktor naczelny Propertynews.pl.
- Myślę, że na tym rynku wkrótce pozostanie niewielu deweloperów. Kluczem do wygranej będzie elastyczność i zdolność do kreowania nowych pomysłów - stwierdził Jarosław Dębowiak, dyrektor zarządzający Retailcenter Management.
Przyszłość małych lokalizacji
Pewne jest jednak to, że w perspektywie najbliższych lat, to właśnie małe miasta będą skupiały dużą uwagę deweloperów. - Wciąż pracujemy nad kilkunastoma projektami. Chcemy dalej rozwijać się w takich lokalizacjach - przekonywał prezes Rank Progress.
Dowodem na duży potencjał takich lokalizacji jest zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych. - Rynek kapitałowy zaufał Rank Progressowi. Naszymi partnerami są silne fundusze inwestycyjne. Będziemy mieli co robić przez kolejne 15 lat - dodał.
Ekspansję planuje również firma Eyemaxx. - Doświadczenia, które zdobyliśmy na rynkach zachodnich, przenosimy do Polski. Przyglądamy się ostrożnie dalszemu rozwojowi sektora. Parki handlowe w mniejszych miastach to coś, co przez najbliższe lata będziemy robić - tłumaczy Jarosław Dębowiak.
Te deklaracje z entuzjazmem przyjął Piotr Zieliński. - To mnie, że deweloperzy mają ambitne plany. Dzięki temu mamy miejsce do rozwoju, a w przyszłym roku na pewno otworzymy placówkę nr 1000 w Polsce. Przed nami kolejne kilkaset sklepów - zapowiedział przedstawiciel sieci Rossmann.
W najbliższych latach nasz rynek może stać się polem ekspansji zagranicznych sieci wyspecjalizowanych w mniejszych miastach. - Już dziś mamy dość bogatą ofertę najemców, ale utrzymujemy stały kontakt z zagranicznymi firmami. Są one chętne do wejścia na nasz rynek i mają duże doświadczenia w inwestycjach w małych miastach - tłumaczy Ewa Szafrańska-Mądry. - Nie obawiajmy się zatem o rynek najemców - dodaje.
Zdaniem panelistów w najbliższym czasie możemy spodziewać się także interesujących transakcji kupna tego typu aktywów.
9
KOMENTARZE (0)
Do artykułu: Nieruchomości handlowe. Deweloperzy wchodzą do mniejszych miast