Mieszkaniowego boomu już nie będzie, ale przed deweloperami wiele pracy

Mieszkaniowego boomu już nie będzie, ale przed deweloperami wiele pracy
Fot. Adobe Stock. Data dodania: 20 września 2022

Na rynku mieszkaniowym w Polsce jest olbrzymia luka, która według różnych szacunków jest określana na 1–3 mln, a nawet na 5 mln lokali. Zdaniem uczestników sesji Mieszkalnictwo, która odbyła się podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego, programy rządowe nie rozwiążą tego problemu. Czy wyjściem z sytuacji będą mieszkania czynszowe?

Gdyby koniunkturę gospodarczą mierzyć sytuacją na rynku nieruchomości, można by uznać, że kryzys mamy już za sobą. Ceny mieszkań się stabilizują, deweloperzy notują coraz bardziej przewidywalne zyski, a siła nabywcza Polaków rośnie. Wydawałoby się, że mamy optymalne warunki do nowej hossy. Mieszkaniówka rusza jednak w górę dość ostrożnie. W ciągu czterech lat sprzedaż wzrosła ze 100 tys. do 130 tys. lokali rocznie. Czy deweloperzy nauczeni doświadczeniem lat 2006–2008 nie chcą przegrzać rynku?

- Firmy deweloperskie rzuciły się na kolejne projekty ze zbyt dużym optymizmem, nie poprzedzonym dogłębnymi analizami. Przecież za pięć lat będziemy mieli o milion 30-latków mniej niż obecnie, a to trzon klientów. Piramida wieku jest wszystkim znana, ale nikt nie wyciąga wniosków – uważa Jacek Bielecki, dyrektor ds. Jakości i Rozwoju, Marvipol SA.

Obecnej sytuacji jako wielki boom nie ocenia także Arkadiusz Hołda, założyciel, Przedsiębiorstwo Realizacji Budownictwa Holdimex Sp. z o.o. - Mieliśmy w historii lepsze momenty. Były czasy, kiedy można było sprzedawać inwestycje na etapie "dziury w ziemi" – mówi.

Edward Laufer, prezes zarządu Vantage Development, prognozuje jednak, że deficyt mieszkań oraz marzenia o posiadaniu własnego "M" spowodują, że najbliższe kilkanaście lat na rynku mieszkaniowym w Polsce upłynie pod znakiem intensywnych inwestycji deweloperskich. - Rodzi się pytanie, czy Polaków będzie stać na nowe lokale? – pyta.

Lokalizacyjne rozbieżności

Sytuacja na rynku mieszkaniowym różni się w zależności od lokalizacji. Polskie miasta nie rozwijają się równomiernie. W ośrodkach, które rosną dynamicznie, zapotrzebowanie na mieszkania jest bardzo duże. W tych, które się kurczą, luki mieszkaniowej nie ma. - Z zazdrością patrzę na dane z Krakowa, gdzie w I kwartale oddano 2,8 tys. mieszkań. Na drugim biegunie jest jednak Łódź z 400 mieszkaniami. To pokazuje, że koniunktura jest uzależniona od lokalizacji – podkreśla Arkadiusz Hołda.

Przedsiębiorca zwraca uwagę, że poziom siły nabywczej na śląskim rynku jest zupełnie inny niż np. w Krakowie. Inne są też ceny mieszkań. - Mówimy o różnicy w wysokości ok. 2 tys. zł za mkw. W Katowicach lokale sprzedają się średnio za 4,5 tys. zł/mkw., we Wrocławiu – 6-6,5 tys. mkw., a przecież przez szkody górnicze realizacja projektów mieszkaniowych na Śląsku jest o wiele droższa – podsumowuje.

Mieszkaniowy rozwój ośrodków zależy też od polityki miejskiej. Adam Grehl, wiceprezydent Wrocławia podkreśla, że rolą władz miasta jest przyciąganie nowych mieszkańców do ośrodka, ale miasto nie jest też adwokatem deweloperów. - Przede wszystkim myślimy o mieszkańcach i dlatego najwięcej uwagi poświęcamy cenom. Dbamy o politykę planistyczną i staramy się zapewnić różnorodność oferty, standardu i ceny - podkreśla.

A jak przyciągać więcej mieszkańców? Po pierwsze ofertą edukacyjną. - Zależy nam na studentach i mamy nadzieję, że staną się później naszymi mieszkańcami. Stanie się tak, jeśli znajdą we Wrocławiu pracę – dlatego zabiegamy o inwestorów. Po drugie muszą mieć gdzie zamieszkać, staramy się więc zachęcać deweloperów do budowania. Rynek mieszkaniowy we Wrocławiu zbudowali lokalni przedsiębiorcy, ale pojawiają się nowi gracze. Zależy nam na konkurencji pomiędzy deweloperami, bo korzysta na tym klient – dodaje Grehl.

Kogo stać na mieszkanie?

Poziom sprzedaży mieszkań na własność jest ściśle powiązany z zamożnością społeczeństwa. Tymczasem rynek konsumenta w Polsce kurczy się. - Wyczerpuje się pula osób, które stać na mieszkania na własność. 32-proc. podatek płaci zaledwie 2,5 proc. społeczeństwa – uważa Wiesław Źrebiec, prezes, Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Rozwiązaniem miały być programy rządowe. Jak działają? Bogusław Białowąs, zastępca dyrektora w departamencie usług agencyjnych, Bank Gospodarstwa Krajowego, mówi, że rządowe programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego są tak skonstruowane, aby odpowiedzieć na potrzeby osób o rożnym statusie materialnym. - W ramach rządowego programu wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego od 2007 roku realizowany jest program dopłatowy. Jest o tyle istotny, że już jako jedyny zakłada bezzwrotne wsparcie. W zależności od charakteru inwestycji, może ona być dotowana nawet do wysokości 50 proc. wartości. W ramach tego programu wybudowano ponad 15 tys. mieszkań o wartości 1,8 mln zł – mówi.

Kolejny program to realizowany przez BGK to TBS. Jest skierowany już do nieco zamożniejszej grupy, ale nie tej, którą stać na zakup mieszkania na własność. - W 2009 roku zlikwidowano krajowy fundusz mieszkaniowy, który zasilał ten program. W tej chwili realizowane są ostatnie inwestycje i uruchamiane ostatnie kredyty. Należy jednak podkreślić, że bardzo zaawansowane są prace nad jego reaktywacją. BGK jest przygotowany do wznowienia pilotażowego programu, który w okresie 5 lat ma oddać na rynek ok. 10 tys. lokali – wyjaśnia Białowąs. Do tej pory w ramach TBS powstało ok. 100 tys. mieszkań.

Ten program sprawdził się m.in. we Wrocławiu. TBS Wrocław wybudowało do tej pory ok. 3,5 tys. mieszkań. - To dobry systemem, który zadziałał i wzbogacił rynek mieszkaniowy w mieście. Mamy program na kolejne tysiąc lokali, do którego „ustawiają się kolejki” – mówi Adam Grehl.

Wiesław Źrebiec podkreśla, że w latach 2006-2007 ten program dostarczał 10 tys. mieszkań rocznie. Teraz ma tyle dostarczyć w ciągu najbliższych pięciu lat. - Program TBS sprawdził się, dobrze funkcjonuje, ale wymaga większego dofinansowania. Za 12 mld zł TBS-y wybudowałyby 300 tys. mieszkań – podsumowuje Wiesław Źrebiec.

Ostatni program realizowany przez BGK jako rządowe wsparcie dla budownictwa mieszkaniowego to Mieszkanie dla Młodych, który zastąpić ma Rodzinę na Swoim. - W ramach Rodziny na Swoim odnotowaliśmy ponad 192 tys. transakcji, a wartość inwestycyjna sięgnęła ponad 40 mld zł.

Jeśli chodzi o MDM, który wystartował 1 stycznia 2014 roku, to oceniamy go bardzo dobrze. Patrząc analogicznie przez okres obowiązywania programu Rodzina na Swoim, mamy do czynienia z trzykrotnie większa liczbą udzielonych kredytów. W tej chwili jest to 16 tys. - wylicza Białowąs.

Nie tędy droga

Deweloperzy nie są jednak zwolennikami programów rządowych. Ich zdaniem polityka mieszkaniowa w Polsce ogranicza się do interwencjonizmu i skupia na pomocy w zakupie mieszkania na własność. Tymczasem każda pomoc, która zwiększa popyt bez podnoszenia podaży, prowadzi do podwyżki cen, co było widać na przykładzie programu Rodzina na swoim.

- Taka sama sytuacja będzie z programem MdM. De facto największymi beneficjentami takich programów pomocowych stają się banki, a nadwyżka środków pozostaje w ich kieszeniach – uważa Wiesław Źrebiec i dodaje, że interwencja w popyt powoduje wzrost cen. - Świadomość tego, że programy rządowe wygasną, spowodowały spadek cen mieszkań w latach 2011-2012. Na rynku pierwotnym ceny mieszkań spadły o 9,5 proc., wtórnym – 25 proc. - podsumowuje.

Jacek Bielecki uważa, że rządowe programy wprowadzają zamęt na rynku mieszkaniowym. Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych są skierowane do wąskiej grupy beneficjentów pomijając inne grupy, być może mające takie same potrzeby mieszkaniowe. Ponadto stosowane w programach wskaźniki i parametry zakłócają konkurencyjność na rynku mieszkaniowym poszczególnych miast. - Mówi się, że te programy mają wspierać deweloperów. My jednak preferujemy zasady czystej gry rynkowej i poradzimy sobie bez nich – mówi Jacek Bielecki. – Osoby zainteresowane kupnem mieszkania, i tak zainwestują w nie pieniądze, bez wsparcia ze strony rządu. Jeśli MdM ma wspierać osoby, których nie stać na wkład własny, pojawia się ryzyko, że takich kupujących nie stać też na dalszą spłatę kredytu.

Przeciwnikiem interwencjonizmu państwowego jest także Edward Laufer. - Rynek potrafi wyregulować się sam, a programy MdM czy Rodzina na Swoim nie są potrzebne. Są źle skonstruowane, co powoduje m.in. to, że oferta w różnych miastach jest inna, zmusza się ludzi do kupowania mieszkań na obrzeżach miast i borykania się z problemami komunikacyjnymi – uważa Laufer.

Prezes Vantage Development podkreśla, że podstawą do dobrego funkcjonowania rynku jest dobre prawo, czego dowodem jest ustawa deweloperska. Dokument ten wprowadził porządek, zabezpieczył interesy nabywców, spowodował, że dostęp do działalności deweloperskiej został ograniczony do firm z dużym kapitałem. - To dobry krok, bo proces deweloperski to proces wieloletni i nie ma tu miejsca na słabe podmioty – wyjaśnia Laufer.

Czas na mieszkania czynszowe?

W Polsce na 1000 mieszkańców przypada 355 mieszkań, podczas gdy średnia europejska to 500, co oznacza, że w naszym kraju brakuje nawet 6 mln mieszkań. Zdaniem deweloperów tę lukę pomogą zapełnić m.in. lokale na wynajem. Realizacja takich lokali to perspektywiczna droga dla deweloperów.

- W krajach rozwiniętych prężnie działa rynek prywatnych mieszkań czynszowych. W Polsce ten sektor niemal nie istnieje – mówi dyrektor ds. Jakości i Rozwoju Marvipol. – Trochę „zawiniliśmy” przy konstruowaniu naszych polskich funduszy emerytalnych, którym nie pozwolono inwestować w nieruchomości, w tym mieszkania na wynajem, co w innych krajach jest standardem. To jest duży problem – także socjalny – podsumowuje.

Sławek Muturi, założyciel Grupa Mzuri, uważa, w Polsce jest dostępne 700-800 tys. mieszkań na wynajem i co roku przybywa ok. 50. W Europie ok. 17 proc. mieszkań jest wynajmowane na zasadach rynkowych, podczas gdy w Polsce to zaledwie 4 proc. rynku.

- Luka na rynku mieszkań na wynajem jest ogromna. Wynajem mieszkania to zdecydowanie łatwiejsza droga niż jego kupno, szczególnie dla młodych ludzi. Jedyne zobowiązanie jakie się podejmuje to roczna umowa, a nie kredyt na 30 lat. - Nasza firma stosuje umowy 12-miesięczne, ale klient ma możliwość jej wcześniejszego zerwania. Wtedy zobowiązany jest jedynie do zapłacenia czynszu za miesiąc do przodu, a nie za cały pozostały okres trwania kontraktu – mówi.

W rozwoju rynku mieszkań na wynajem ma pomóc program rządowy finansowany przez BGK - Fundusz mieszkań na wynajem. - Jest on powszechnie uważany za rządowy program, ponieważ jest realizowany przez państwowy bank rozwoju. Chciałbym jednak podkreślić, że jest to przedsięwzięcie komercyjne realizowane przez specjalnie do tego powołaną spółkę BGK Nieruchomości. Po głębokiej analizie doszliśmy do wniosku, że na tym rynku jest miejsce dla zorganizowanych funduszy. Chcemy wprowadzić na ten rynek dobre praktyki, dostarczać najemcy atrakcyjny produkt, w określonym standardzie oraz w przystępnej i gwarantowanej cenie – podsumowuje przedstawiciel BGK.

Analizy dotyczące przyszłości sektora w Polsce to jedno. Drugie to marzenie dotyczące posiadania mieszkania na własność, które u Polaków jest znacznie silniejsze niż u naszych zachodnich sąsiadów. - To wynika z naszej mentalności. Mamy potrzebę, by mieć własny „kąt”. Dlatego minie jeszcze wiele czasu zanim lokale na wynajem zaspokoją aspiracje mieszkaniowe Polaków – podsumowuje Edward Laufer.
×

DALSZA CZĘŚĆ ARTYKUŁU JEST DOSTĘPNA DLA SUBSKRYBENTÓW STREFY PREMIUM PORTALU WNP.PL

lub poznaj nasze plany abonamentowe i wybierz odpowiedni dla siebie. Nie masz konta? Kliknij i załóż konto!

Zamów newsletter z najciekawszymi i najlepszymi tekstami portalu

Podaj poprawny adres e-mail
W związku z bezpłatną subskrypcją zgadzam się na otrzymywanie na podany adres email informacji handlowych.
Informujemy, że dane przekazane w związku z zamówieniem newslettera będą przetwarzane zgodnie z Polityką Prywatności PTWP Online Sp. z o.o.

Usługa zostanie uruchomiania po kliknięciu w link aktywacyjny przesłany na podany adres email.

W każdej chwili możesz zrezygnować z otrzymywania newslettera i innych informacji.
Musisz zaznaczyć wymaganą zgodę

KOMENTARZE (0)

Do artykułu: Mieszkaniowego boomu już nie będzie, ale przed deweloperami wiele pracy

NEWSLETTER

Zamów newsletter z najciekawszymi i najlepszymi tekstami portalu.

Polityka prywatności portali Grupy PTWP

Logowanie

Dla subskrybentów naszych usług (Strefa Premium, newslettery) oraz uczestników konferencji ogranizowanych przez Grupę PTWP

Nie pamiętasz hasła?

Nie masz jeszcze konta? Kliknij i zarejestruj się teraz!