Skomentuj 
Podziel się!
Udostępnij
Twittnij
Wyślij
Drukuj
Lokalizacja, okres i cena najmu to kluczowe czynniki decydujące o atrakcyjności konkretnego projektu biurowego dla inwestorów. W czasach trudności gospodarczych równie ważna stała się renoma dewelopera. O kluczowych czynnikach decydujących o popularności inwestycji biurowych rozmawiamy z Przemysławem Błaszkiewiczem, Associate Director w dziale doradztwa i wyceny nieruchomości, Colliers International.
- Główne czynniki wpływające na wycenę nieruchomości biurowych to m.in.: stopień wynajęcia budynku, stawka czynszu oraz okres najmu. Przy analizie obiektów należy także zwrócić uwagę na stawki rynkowe - zarówno jeśli chodzi o poziom czynszów oraz opłat service charge w budynkach porównywalnych, a także stopę kapitalizacji w transakcjach podobnych nieruchomości. Każdy rynek charakteryzuje także specyficzny współczynnik powierzchni wolnych, co też trzeba wciąż pod uwagę.
Nie można także zapominać o istotnych cechach nieruchomości, takich jak funkcjonalność i lokalizacja budynku, jego wiek i stan techniczny oraz wyróżniające atuty. Bierzemy także pod uwagę koszty utrzymania budynku, a w szczególności udział właściciela w ich opłacaniu.
Co wpływa w największym stopniu na zmiany wartości inwestycji biurowej po jej wybudowaniu?
- Waga czynników wpływających na wycenę danej nieruchomości zależy od warunków rynkowych w momencie przeprowadzenia analizy. To sprawia, że nie można jasno powiedzieć, co wpływa w największym stopniu na takie zmiany. Na pewno wyceny biurowców są w znacznym stopniu wrażliwe na zmiany stawek czynszowych i stóp kapitalizacji. Kluczowy jest także stopień wynajmu nieruchomości: jeśli jest on zbliżony do rynkowego współczynnika powierzchni wolnych, lub powyżej niego, takie nieruchomości są warte więcej.
Podsumowując, zmiany wartości są zawsze oparte na grze kilku - kilkunastu czynników, które zmieniają się nieustannie. Jest to bardzo złożony układ, a liczba czynników, które bierze się pod uwagę w wycenie sprawia, że wynik kalkulacji jest zwykle trudny do przewidzenia i nigdy nie jest tak, że wszystkie nieruchomości na rynku jednocześnie zyskują na wartości lub wszystkie tracą.
Sprawę utrudnia dodatkowo to, że niektóre czynniki mają charakter progowy. Różnica w wartości dwóch nieruchomości o średnioważonym okresie najmu 10 i 11 lat będzie bardzo niewielka. Natomiast między 4 a 5 lat może już być istotna.
Czy zmiany w wycenie nieruchomości biurowych mają wpływ na funkcjonowanie jej najemców?
- Można powiedzieć, że ma to miejsce tylko w wyjątkowych przypadkach. Na przykład gdy w związku ze zmianami wartości następuje zmiana właściciela budynku. Ale z reguły taka zmiana jest dla najemców nieodczuwalna. Zależność jest tu wręcz odwrotna. To zmiany w warunkach ekonomicznych, w których funkcjonują najemcy powodują zmiany wartości nieruchomości.
Cały wywiad czytaj w serwisie: www.propertynews.pl
