Skomentuj 
Podziel się!
Udostępnij
Twittnij
Wyślij
Drukuj
Globalne kryzysy i zawirowania polityczne może nie mają bezpośredniego wpływu na sytuację nieruchomości komercyjnych w Polsce, ale na pewno nie pomagają w rozwoju tego sektora. Czy Brexit, spowolnienie w chińskiej gospodarce, ale też obniżenie ratingu Polski może popsuć szyki rynkowym graczom i ograniczyć napływ nowych inwestorów? Czy deweloperzy oraz inni uczestnicy rynku mogą spokojnie planować kolejne projekty biurowe, magazynowe czy handlowe, nie obawiając się o "odwrót" inwestorów i deficyt najemców? O tym dyskutowali uczestnicy debaty "Ewolucja rynku nieruchomości" na Europejskim Kongresie Gospodarczym 2016.
Mariusz Skiba, wiceprezydent Katowic, podkreślał, że zainteresowanie inwestorów naszym krajem wzrasta. - Pokazuje to m.in. frekwencja na Europejskim Kongresie Gospodarczym – dodał.
Maciej Wójcik z TDJ Estate zwrócił uwagę na konieczność utrzymania stabilnej sytuacji polityczno-gospodarczej w Polsce i Europie. - To wzmocni podaż i popyt na nieruchomości w kraju – powiedział.
Maciej K. Król, prezes zarządu, Xcity Investment, podkreślił, że obawy budzi Brexit czy sytuacja w Chinach, bo w największym stopniu wpływają na procesy decyzyjne funduszy działających w skali globalnej.
Biura trzymają się mocno
Pomimo ogromnej podaży na warszawskim rynku biurowym, eksperci uspokajają – Warszawa jeszcze długo będzie "błyszczała" na inwestycyjnej mapie Polki.
Dowodem jest sytuacja na rynku najmu. Największe firmy, urzędy, ambasady mają swoje siedziby w Warszawie. Do inwestowania zachęcają też obecne stawki czynszu. - Przykładowo, czynsze efektywne dla najemców szukających miejsca np. na Służewcu przemysłowym są niższe, niż np. w Poznaniu czy we Wrocławiu - wyjaśniała Anna Kicińska z EY.
Jednocześnie "błyszczeć" zaczynają też miasta regionalne, które coraz mocniej włączają się do gry o inwestorów. Na rynkach lokalnych strategicznym najemcą jest sektor BPO. - Stanowi ponad 60 proc. popytu na powierzchnię. To duża siła napędowa dla budowy nowych biur – mówiła Kicińska. Jak zaznaczyła, Polska jest trzecim krajem na świecie pod względem liczby zatrudnionych osób w branży BPO. To skłania do inwestowania w miastach regionalnych.
Najemcy w miastach regionalnych wciąż pozostają bardzo aktywni. - Mają przekonanie, że Polska to dobry rynek, a takie miasta jak Kraków i Wrocław to świetne miejsca do inwestowania – powiedział Rafał Mazurczak, dyrektor, Dział Biur i Hoteli, Echo Investment.
Podobnie o kondycji polskich rynków regionalnych wypowiadała się przedstawicielka innego dewelopera – Skanska Property Poland. - Obserwujemy kompresję czynszów i widzimy bardzo duże zainteresowanie biurowcami ze strony firm, których jeszcze w naszym kraju nie było. Pod tym względem Polska pozostaje silna – dodała Ewelina Kałużna, dyrektor Leasingu i Zarządzania Wartością Budynków, Skanska Property Poland. - W ubiegłym tygodniu podpisaliśmy umowę na wynajem 4 tys. mkw. w Katowicach. W trakcie negocjacji są kolejne umowy na kilka tys. mkw. - zapewniła.
Echo Investment też nie narzeka na brak najemców w tej lokalizacji. - Niedawno podpisaliśmy w Katowicach umowę na 7,5 tys. mkw. Dzięki temu praktycznie wynajęliśmy cały projekt biurowy - mówił Rafał Mazurczak z Echo Investment.
Tak duży popyt na biura sprzyja nowym inwestycjom. Lokalna firma TDJ Estate planuje w mieście budowę dużego projektu o łącznej powierzchni najmu 62 tys. mkw. W pierwszym etapie powstanie 20 tys. mkw. - Wierzę, że znajdzie on swoich najemców. Zakładamy, że komercjalizacja potrwa ok. dwóch lat - zapewnił Maciej Wójcik, prezes zarządu firmy.
- Polska jest trzecim pod względem zatrudnienia w BPO krajem na świecie. Obserwujemy tu nowe trendy. Na przykład w wielu krajach Europy tworzone są międzynarodowe centra firm doradczych. To popyt, który niedługo pojawi również w Polsce – dodała przedstawicielka EY.
Ograniczenia? Brak biurowców zlokalizowanych w miastach regionalnych o wartości ponad 100 mln euro. To ogranicza potencjalne grono kupujących.
Centra handlowe już nie nowe, ale coraz większe
Mimo że rynek centrów handlowych w Polsce najlepsze czasy ma już za sobą i śmiało możemy go uznać za dojrzały, to wciąż są nisze. Co ciekawe, dotyczą m.in. Warszawy. Czy realizowane i planowane inwestycje wyczerpią potencjał handlowy stolicy?
– Na tym etapie rozwoju rynku wciąż możemy mówić o niszach i białych plamach na handlowej mapie Warszawy. To głównie Białołęka, gdzie powstaje Galeria Północna. Ale miejsce na nowe inwestycje widzę także na Pradze czy po lewej stronie Wisły – mówiła Anna Kicińska z EY w trakcie Europejskiego Kongresu Gospodarczego 2016. - Nisze nie dotyczą tylko lokalizacji, ale również formatów centrów handlowych. Wciąż brakuje mniejszych obiektów, zapewniających szybkie zakupy na co dzień – przekonuje.
Stolica to największy rynek centrów handlowych w Polsce. Aglomeracja oferuje ok. 1,65 mln mkw. powierzchni najmu. Mimo to wciąż powstają nowe projekty. Najbardziej zaawansowanym w budowie obiektem jest Galeria Północna na Białołęce o powierzchni 64 tys. mkw. Za projekt odpowiada GTC. Ten sam deweloper szykuje się do realizacji Galerii Wilanów, która zaoferuje najemcom 61 tys. mkw.
Po lewej stronie Wisły ruszyła właśnie budowa Galerii Młociny. To projekt spółki Raven, deweloperem jest Master Management Group, a podmiotem współfinansującym Griffin Group. Tu na klientów czekać będzie ponad 70 tys. mkw. powierzchni i 220 sklepów, punktów usługowych i lokali gastronomicznych.
To nie koniec. Za około dwa miesiące poznamy szczegóły kolejnego handlowego giganta, który wyrośnie w miejscu obecnego CH Jupiter, nieopodal Ronda Daszyńskiego. Inwestycja Griffina to ok. 100 tys. mkw., do tego dojdą biura i mieszkania.
Kolejna fala dodatkowych metrów powierzchni handlowej pojawi się wraz z rozbudowami: Atrium Targówek - 48 tys.; Atrium Promenada – 44 tys. i Arkadia – 9 tys.
- Centra handlowe to numer "3", jeśli chodzi o obszary zainteresowania Echo. Oczywiście największą dynamikę tworzenia nowych inwestycji mamy za sobą, ale teraz pojawiają się nowe trendy, jak np. rozbudowy centrów handlowych – powiedział Rafał Mazurczak.
Jak zaznaczył, w planach jest rozbudowa centrum w Szczecinie czy budowa nowego projektu w Katowicach. - Są jeszcze takie miejsca w Polsce, gdzie powinny powstawać nowe centra. Przykładem jest projekt Jupiter w Warszawie. Dynamiczny rozwój biur i mieszkań sprawił, że bez problemu znajdzie on swoich klientów – dodał.
Spekulacyjny szał w magazynach
Kondycja rynku magazynowego budzi zdecydowanie największy optymizm inwestorów. - Obecnie około 50 proc. powierzchni powstaje w sposób spekulacyjny. Są firmy, które rozglądają się za wynajmem nawet 100 tys. mkw – zapewniła Anna Kicińska.
Marek Paczuski z Savills wskazał również na zupełnie nowy kierunek, w jakim idzie branża. - Znane lokalizacje wciąż się rozwijają, ale w ostatnich kwartałach obserwujemy pojawienie się na rynku nowych miast. Takie aglomeracje, jak Lublin, Rzeszów czy Szczecin to bardzo perspektywiczne dla branży logistycznej miejsca do inwestowania – powiedział.
Jak zaznaczył, w największych polskich miastach widać trend tworzenia magazynów typu SBU. - Są przeznaczone dla mniejszych najemców, którzy zamierzają dostarczać towary do centrów miast – dodał Paczuski.
Oprócz trzech głównych rynków nieruchomości komercyjnych oraz nowych trendów, w orbicie zainteresowania pozostają hotele. - Polska ma olbrzymi potencjał, szczególnie jeśli chodzi o turystykę biznesową. Tylko w Katowicach w 2015 roku zorganizowano 660 spotkań, w których udział wzięło 500 tys. osób – komentował Mariusz Skiba, wiceprezydent Katowic.
Alternatywa wchodzi do gry
Ale już nie tylko obiekty handlowe, biurowce, hotele czy magazyny budzą zainteresowanie inwestorów. Domy seniora, akademiki, centra danych... - to na takie aktywa decyduje się dziś coraz więcej graczy. Bo nie brakuje opinii, że to dobra alternatywa na przyszłość. - W Polsce rośnie zainteresowanie takimi aktywami, ale potrzeba czasu, by powstała masa krytyczna w postaci portfela akademików, domów opieki czy mieszkań na wynajem – zapowiedziała Anna Kicińska.
- Mieszkania na wynajem czy domy seniora zaczynają pojawiać się w różnych koncepcjach zagospodarowania naszych projektów inwestycyjnych. Przewiduję, że ich znaczenie w przyszłości wzrośnie – powiedział Maciej K. Król.
Z powodu małej bazy nieruchomości trudno ocenić, na jak wysokie stopy zwrotu pozwolą inwestycje alternatywne w naszym kraju. - Griffin dopiero buduje swój portfel, ale wszyscy już teraz zastanawiają się, jak wysoką stopę zwrotu uda się uzyskać. Obserwujemy także uważnie rynek europejski – dodał Marek Paczuski.
W Polsce wciąż nieobecne pozostają takie aktywa, jak np. data centers. Inna alternatywa to np. parkingi.
I co dalej?
Pomimo dużych nadziei, polski rynek nieruchomości to także wiele wyzwań. Czego potrzebują jego uczestnicy? - Dużych, dobrych najemców i nowych produktów inwestycyjnych. Jestem optymistką - mam nadzieję, że w tym roku wartość transakcji zamknie się na poziomie 4 mld euro – zapowiedziała Anna Kicińska.
Marek Paczuski z Savills jako wyzwanie podał miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. - Miasta muszą zadbać, by pomiędzy terenami objętymi planami a sąsiadującymi z nimi lokalizacjami bez takich planów nie istniały olbrzymie różnice – dodał Maciej Wójcik.
- Trzeba wciąż myśleć o przyszłości. My potrzebujemy najemców, oni potrzebują pracowników. Musimy również szybciej realizować inwestycje, co przy obecnych procedurach administracyjnych jest bardzo trudne – dodał Rafał Mazurczak.
Problemem, który należy rozwiązać, jest też dopasowanie nowych projektów do już istniejącej tkanki miejskiej. - Nie możemy być skupieni tylko na skali mikro, ale również na makro – dodał Maciej K. Król.
Ewelina Kałużna zaapelowała z kolei o rozwój polskiego szkolnictwa wyższego. - Bez tego Polska nie stanie się światowym liderem w branży SSC, BPO czy R&D – powiedziała.
Jak wspólnie zauważyli eksperci, by to wszystko osiągnąć, należy po pierwsze rozmawiać, a także być otwartym na potrzeby drugiej strony.
10
KOMENTARZE (0)
Do artykułu: Ewolucja rynku nieruchomości komercyjnych. Polska tylko dla wytrawnych graczy?