Skomentuj 
Podziel się!
Udostępnij
Twittnij
Wyślij
Drukuj
Program Mieszkanie+, który przewiduje budowę tanich mieszkań na wynajem, może spowodować znaczny spadek czynszów i cen mieszkań kupowanych na wolnym rynku.
Mieszkania na gruntach Skarbu Państwa
Do końca kwietnia rząd ma przedstawić szczegóły na temat programu Mieszkanie +. Na razie znane są tylko bardzo ogólne założenia.
– Mówi się o mieszkaniach budowanych w cenie 3000 zł/mkw. Jednak przede wszystkim będą to lokale, które mają być przeznaczone na wynajem. Już nawet mówi się o tym, gdzie takie mieszkania mają powstać. I to wcale nie będą małe miejscowości i peryferie miast, ale będą też projekty w dużych, drogich miastach –wyjaśnia gość Jedynki Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Lion's Banku.
- Duża liczba dostępnych mieszkań na wynajem sprzyja mobilności. I wtedy łatwiej jest przenieść się z miasta do miasta w poszukiwaniu pracy. To jest duży plus wspierania rynku najmu – wyjaśnia gość Jedynki Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Lion's Banku.
Niska cena tych mieszkań bierze się stąd, że rząd zamierza przeznaczyć do tego projektu należące do Skarbu Państwa grunty. Przekazać za darmo albo za bardzo niską cenę. A grunt to jest znacząca część ceny mieszkania.
– Grunt w przeliczeniu na cenę metra kwadratowego mieszkania to jest około od kilkuset do tysiąca, czasem nieco ponad tysiąc złotych. Do tego dochodzą koszty budowy, szacowane na 3000 zł/mkw. Jednak te mieszkania mają budować firmy nienastawione na zysk, czyli nie będzie tutaj tej tzw. marży deweloperskiej. Ponadto zakłada się, że firmy będą mogły liczyć na tanie finansowanie takiego projektu. I to są kolejne pieniądze, odjęte od tej ceny końcowej. W efekcie powstanie sporo mieszkań, które mają być przeznaczone na wynajem – wylicza Bartosz Turek.
Najpierw wynajem, potem własność
I te właśnie mieszkania, po jakimś okresie najmu, np. po 20 – 30 latach staną się własnością najemców. Mamy więc do czynienia z bardzo odważnym projektem, ale nie wiadomo, czy nie będzie on też niebezpieczny dla tego rynku nieruchomości, który mamy obecnie.
W zależności od tego, kto będzie mógł z tych mieszkań skorzystać, czy to sito kwalifikowania będzie łatwe do przejścia czy też nie – to zdecyduje o tym, czy na rynku pojawi się dużo mieszkań na wynajem, łatwo dostępnych, co spowoduje że spadną stawki czynszu na rynku, ale też mogą spaść ceny mieszkań na rynku.
– Bo jeżeli będzie łatwy dostęp do mieszkań, których cena wynosi 3000 zł/mkw., czyli np. o połowę taniej niż średnia warszawska, i dodatkowo, aby stać się właścicielem takiego mieszkania nie trzeba będzie brać kredytu hipotecznego, który ma to do siebie, że jak się weźmie 100 tys. zł to do banku oddaje się 200 tys. zł – to koniec końców może się okazać, że takie mieszkanie na wynajem okaże się czterokrotnie tańsze niż mieszkanie zakupione na rynku na kredyt – wylicza gość radiowej Jedynki.
Wielkie zmiany na rynku mieszkaniowym
A właśnie o to chodzi. Aby mieszkania były bardziej dostępne, i aby było stać na nie jak najwięcej osób. Jest to potrzebne także po to, aby mógł być realizowany program rozwoju demograficznego naszego kraju. Bo oprócz świadczeń typu 500 zł na dziecko potrzebne jest także mieszkanie, gdzie rodzina mogłaby mieszkać i mieć kolejne dzieci.
– Ale problem jest w tym, że ingerujemy tutaj w ten rynek, który mamy obecnie, na którym bardzo wiele osób kupiło mieszkania na kredyt, i te osoby dalej te kredyty spłacają. Przy założeniu „najczarniejszego” z możliwych scenariuszy, że tych mieszkań w cenie 3000 zł/mkw. będzie bardzo dużo, i będzie do nich łatwy dostęp, to może mieć wpływ na znaczny spadek wartości mieszkań. Tych mieszkań, które są zabezpieczeniem kredytów hipotecznych. I wówczas banki mogą poprosić o dodatkowe zabezpieczenie, jeśli wartość mieszkań kupionych na kredyt wyraźnie spadnie. Ale miejmy nadzieję, że aż tak nie będzie – zauważa Bartosz Turek.
I te mieszkania budowane ze sporą państwową, publiczną pomocą, będą przeznaczone głównie dla tych osób najgorzej zarabiających. Choć może pojawić się problem, jak zdefiniować tych najgorzej zarabiających.
– Może bowiem zdarzyć się tak, że np. ktoś pracuje teraz na etacie, ale przejdzie na samozatrudnienie i będzie generować takie koszty swojej działalności, aby przedstawić jak najmniejszy dochód, żeby zakwalifikować się do programu tych tanich mieszkań – zwraca uwagę ekspert Lion’s Bank.
Ale to już raczej zjawiska patologiczne, to co najwyżej margines.
Mieszkania tylko na wynajem, bez prawa własności…
Jednak te pozostałe zjawiska, jak np. spadek cen mieszkań mogą wystąpić, ale będą zachodziły w długim okresie czasu, co najmniej przez wiele lat.
– Rok 2017 to rok, kiedy ten Program mógłby najwcześniej ruszyć. I skoro dopiero wtedy by ruszył, to trzeba czasu, by zbudować te mieszkania na wynajem. Czyli są to kolejne 2 lata oczekiwania na faktyczne wydanie kluczy do tych tanich mieszkań na wynajem – zaznacza Bartosz Turek.
Minusem tego Programu jest to, że z czasem będzie można stać się właścicielem wynajmowanego mieszkania. A budowanie mieszkań na wynajem jest bardzo korzystne z punktu widzenia całego rynku, bo jak pokazał ostatni kryzys, tam gdzie jest dużo najemców, tam ceny mieszkań w kryzysie nie spadały, albo spadały nieznacznie.
– Gdyż duża liczba dostępnych mieszkań na wynajem sprzyja mobilności. I wtedy łatwiej jest przenieść się z miasta do miasta w poszukiwaniu pracy. To jest duży plus wspierania rynku najmu. I to powinniśmy w Polsce robić, ponieważ mamy duże zaległości w stosunku do Europy. Ale jeżeli te mieszkania budowane z pomocą publiczną, na państwowych gruntach docelowo staną się własnością, to stracimy ten zasób mieszkań na wynajem – tłumaczy gość radiowej Jedynki.
Czyli korzystniejsze byłoby budownictwo pod wynajem, ale bez możliwości nabycia takich mieszkań.
– Żeby te mieszkania budowane częściowo z publicznych środków, służyły publicznym celom. Dzisiaj ktoś, kto gorzej zarabia może za 5 – 10 lat zarabiać lepiej, i wtedy takie mieszkanie nie będzie mu potrzebne. A znajdzie się ktoś inny, kto takiej pomocy potrzebuje – dodaje Bartosz Turek.
... albo może kasy budowlano-mieszkaniowe…
Mają także powstać kasy budowlano-mieszkaniowe, gdzie będzie się oszczędzało np. do momentu rozpoczęcia budowy mieszkania, potem będzie można zacząć budować, i wtedy dostaniemy kredyt z niską ratą, i z dopłatą państwa.
– Kasy mogą się cieszyć sporym zainteresowaniem. Jest to bowiem system, gdzie np. odkładając 500 zł miesięcznie przez 5 lat, to do kasy wpłacamy 30 tys. zł. I jeśli państwo dopłaci do tego, i będą też odsetki, to do wykorzystania będzie 35 – 40 tys. zł. Drugie tyle Kasa może w formie niskooprocentowanego kredytu pożyczyć, i wtedy będzie to już 80 tys. zł na to, aby iść do banku i wziąć kredyt, ale ze sporym wkładem własnym. Możemy więc liczyć wtedy na znacznie atrakcyjniejsze warunki kredytowania – podkreśla Bartosz Turek.
Wiele poprzednich rządów już myślało o tym pomyśle, powodów dla których one ostatecznie nie weszły w życie może być wiele. Jednym z nich może być fakt, że gdyby np. ten program ruszył w przyszłym roku, to pierwsze wypłaty z tej kasy mogą być za lat 3 albo 5, czyli może już po kolejnych wyborach. – I być może dlatego dotąd politycy nie decydowali się na taki ruch – dodaje ekspert z Lion’s Banku.
... lub Towarzystwo Budownictwa Społecznego
Na polskim rynku nieruchomości od wielu lat są jeszcze także TBS-y, z mieszkaniami na wynajem dla osób o niskich dochodach. Jaka będzie ich przyszłość?
– Środki na rozwój TBS-ów są już zaplanowane, na kolejne 10 lat. W tej formule ma powstać 30 tys. mieszkań. Minusem tego Programu jest wymóg posiadania 25-proc. partycypacji w kosztach budowy. I dopiero wtedy stajemy się najemcami. Oczywiście dzięki temu korzystamy z niskiego czynszu, o 30 – 40 proc. niższego od rynkowego, jednak na starcie trzeba mieć te pieniądze. Jeśli później zrezygnujemy z takiego mieszkania, to dostaniemy wkład z powrotem – wyjaśnia gość Jedynki Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Lion's Banku.
Premier rządu Beata Szydło zapowiedziała, że do końca kwietnia przedstawi szczegóły nowego programu Mieszkanie+. I wtedy będzie więcej wiadomo o kształcie polskiego rynku nieruchomości na najbliższe lata.
