Czy za rok wszyscy lokatorzy staną się właścicielami z mocy prawa?

W 2017 roku ma zniknąć użytkowanie wieczyste. Wszyscy mieszkańcy bloków stojących na użytkowanym samorządowym gruncie staną się jego właścicielami.

Zmiany zapowiada Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. To przede wszystkim dobra wiadomość dla mieszkańców, którzy nie będą już musieli się martwić o podwyżki corocznych opłat za użytkowanie wieczyste. W skrajnych przypadkach opłata była podwyższana o nawet 500 procent.

Może być stała opłata

Mieszkańcy, którzy staną się właścicielami gruntów będą płacić samorządom przez okres, na który ustanowiono użytkowanie wieczyste, roczną opłatę, tak jak to było do tej pory, ale nie będzie za to aktualizacji tych opłat.

– To już jest plus dla mieszkańców. Ostatnio były bowiem takie znaczące zmiany, z 800 zł na 2–2,5 tys. zł za mkw., co bardzo odbija się na czynszu. Najwyższa propozycja zmiany była parę lat temu na ul. Polnej, z 1000 zł na 5 500 zł /mkw. – zwraca uwagę Piotr Kłodziński, prezes Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej Energetyka w Warszawie.

Zmiana jest potrzebna, ponieważ obecnie przepisy nie zachęcają do tego, aby dbać o własne bloki.

– Ludzie płacą cały czas na fundusz remontowy, z tych środków upiększają ten teren, np. chodniki, ulice, oświetlenie, trawniki, place zabaw, to wszystko jest na nasz koszt. A później trzeba za to więcej płacić, bo to jest ładne – zauważa prezes Kłodziński.

Samorządy podzielone

Projekt zmian nie wszystkim samorządom się jednak podoba. Niektórzy sadzą, że może to uszczuplić wpływy do samorządowej kasy, ale Wojciech Zabłocki, burmistrz warszawskiej dzielnicy Praga-Północ jest innego zdania.

– Wpływy do kasy miejskiej nie są aż takie duże, jak by się wydawało. A przede wszystkim miasto i samorząd ma służyć dobru mieszkańców, i nie utrudniać tego życia. Wpływy są z różnych obszarów, ale pobieranie tych opłat, uaktualnianie ich to również jest administracja, to również są koszty. Dlatego uporządkowanie, ograniczenie tego będzie ułatwieniem życia mieszkańcom, będzie ruchem w ich stronę ze strony gospodarzy miasta. A miasto to przede wszystkim mieszkańcy – podkreśla burmistrz Zabłocki.

Problem z lokalami użytkowymi

Samorządy już pracują z politykami nad projektem zmian. Przy tej okazji pojawiają się też nowe problemy do pokonania.

– Taka trudnością, z którą musimy się zmierzyć jest np. co zrobić z lokalami użytkowymi, z przedsiębiorcami. Prawo unijne nie pozawala na to, żebyśmy to użytkowanie znieśli zupełnie, odeszli od tych opłat. Bo może to być zbyt duża pomoc publiczna, taka jest jedna z interpretacji. Dlatego trzeba wyliczyć, ile lat dany przedsiębiorca musi jeszcze płacić za użytkowanie wieczyste, zsumować te opłaty które miałby w perspektywie 10, 15 czy 20 lat zapłacić, i te opłaty rozłożyć mu na raty albo może też zapłacić jednorazowo. Chodzi o to, aby przedsiębiorca miał prawo do spłaty, wcześniej albo później. To już będzie zależało od tego, jak mu będzie wygodniej – wyjaśnia Wojciech Zabłocki, burmistrz warszawskiej dzielnicy Praga-Północ.

A jest to bardzo ważna kwestia dla przedsiębiorców i deweloperów, aby mieli pewność, że funkcjonują na swoim.

Jest jeszcze jedna zaleta proponowanego rozwiązania. Obecnie, aby przejąć użytkowany grunt na własność wymagana jest zgoda wszystkich mieszkańców bloku. Gdyby projekt Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa wszedł w życie, to nie będzie już problemów z przekonywaniem upartych lokatorów do uwłaszczenia zamieszkiwanego gruntu.

Żeby takie rozwiązanie, uwłaszczenie miało sens, to musi być bezkosztowe. Nie może to być tak, że każdy z lokatorów musi iść do notariusza, podpisać papiery – tłumaczy gość Jedynki Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości z Home Broker.

Projekt z wieloma niewiadomymi

Czyli cieszą się mieszkańcy, władze samorządowe nie mówią nie, pytanie czy diabeł nie tkwi w szczegółach?

– Nie znamy jeszcze szczegółów nowej ustawy. A ostatnio pojawiło się wiele różnych pomysłów dotyczących rynku nieruchomości, i stąd pytanie, czy są to na tyle odpowiedzialne słowa, że da się to wdrożyć w życie. Jeśli chodzi o użytkowanie wieczyste, to sam pomysł tego, aby umożliwić, czy też jakby automatycznie uwłaszczyć ludzi, którzy tam mieszkają – wydaje się być dobry. Ponieważ rzeczywiście jest to bez sensu, że przez 99 lat, a tak zwykle wygląda umowa użytkowania wieczystego, trzeba różnie płacić. Problem polega na tym, że miasta różnie aktualizują te stawki, i te historie o podwyżkach w wysokości kilkuset złotych są prawdziwe. Jeśli ktoś płacił 500–700 zł rocznie za użytkowanie wieczyste, a teraz przyjdzie mu płacić kilkaset złotych więcej, to dla budżetu domowego będzie to spore obciążenie – tłumaczy gość Jedynki Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości z Home Broker.

Co się zmieni dla mieszkańców?

Zmiany, co ważne, nie obejmą właścicieli domów jednorodzinnych i działek komercyjnych przeznaczonych np. pod usługi. Co zmiana statusu gruntu oznacza dla mieszkańców? Obecnie wieczysty użytkownik gruntu nie jest jego właścicielem, ale może nim rozporządzać praktycznie jak właściciel.

– Na rynku byłoby to tak, że gdybyśmy mieli do wyboru dwa mieszkania: jedno wybudowane na działce należącej do wspólnoty, i drugie wybudowane na działce z użytkowaniem wieczystym, i jeśli będziemy szukali przewag które wybrać – to oczywiście to w pełni własnościowe wygra. Bo to jest zaleta, że jest własne mieszkanie, na własnym kawałku ziemi. Czyli osoby, które mają takie mieszkanie z użytkowaniem wieczystym, mają większe szanse przy sprzedaży. Jest to taka realna korzyść, poza tym że koszty będą niższe – ocenia Marcin Krasoń.

Czy uwłaszczenie będzie bezkosztowe?

Dziś takie uwłaszczenie też jest możliwe, ale czasami bywa kłopotliwe, bo potrzebna jest zgoda wszystkich lokatorów.

– Wystarczy, że jeden lokator się nie zgodzi, i już sprawa upada. Dlatego ten pomysł uwłaszczenia wszystkich z automatu jest dobry, ale pod warunkiem że będzie odbywał się bezkosztowo. Ponieważ żeby takie rozwiązanie miało sens, to musi być bezkosztowe. Nie może to być tak, że każdy z lokatorów musi iść do notariusza, podpisać papiery, to po prostu fizycznie niemożliwe. Miejmy jednak nadzieję, że ustawodawcy wezmą to pod uwagę, i zostanie to tak zaprojektowane, że takich kłopotów nie będzie – podkreśla gość radiowej Jedynki.

Zwłaszcza, że ta operacja mogłaby objąć około miliona osób. Czyli byłby to milion osób w kolejce do notariusza…

Wskaźnik GUS jako stabilizator

Jednak to, że ktoś stanie się właścicielem gruntu, to nie oznacza, że nie będzie za to płacił.

– Ma to być w ten sposób zrobione, że dotychczasowa umowa o użytkowanie wieczyste, ma dobiec do końca, i to trzeba będzie płacić, a dopiero potem nastąpi to uwłaszczenie.

To też zależy od tego, jak wygląda sytuacja danej nieruchomości. Ponieważ umowa o użytkowaniu wieczystym jest podpisywana na 99 lat. Czyli jeśli jakaś była podpisana np. 10 lat temu, to oznacza że jeszcze ok. 90 lat trzeba spłacać. Ale tych szczegółów nowych regulacji jeszcze nie znamy. Jednak sam pomysł jest niezły, pytanie tylko jak będzie z jego realizacją? – komentuje Marcin Krasoń.

Jak podaje Ministerstwo Infrastruktury opłaty nie znikną, będą natomiast waloryzowane specjalnym wskaźnikiem GUS. I to ma zapobiec skokowym wzrostom, spekulacyjnemu wzrostowi cen.

– Obecnie to też było waloryzowane, wyliczane specjalnym wzorem, ale problem w tym, że jeżeli przez wiele lat samorząd nie aktualizował tych stawek, to teraz nagle za wszystkie te lata następuje aktualizacja, i to wiąże się z takim skokowym wzrostem. Jeżeli waloryzacja będzie następowała regularnie, np. co roku, zgodnie z odpowiednim wskaźnikiem GUS – którego obecnie jeszcze nie znamy – to pozwoli uniknąć tych skokowych opłat, i daje to większą swobodę i bezpieczeństwo mieszkańcom – zaznacza gość radiowej Jedynki.

Rozwiązanie nie dla domów jednorodzinnych

Te proponowane zmiany mają objąć na razie tylko budownictwo wielorodzinne, nie będzie to dotyczyło właścicieli domów jednorodzinnych.

– I także ma nie dotyczyć lokali użytkowych. Problemem może być sytuacja, gdy nieruchomości łączą w sobie np. budownictwo komercyjne i mieszkaniowe. A co jest dość powszechne – zastanawia się Marcin Krasoń.

Z kolei jeśli chodzi o domy jednorodzinne, to opłata za użytkowanie wieczyste zależy od wartości działki, i w sytuacji gdy np. tak jak w Warszawie działki są bardzo drogie, to koszt tego użytkowania wieczystego może być niekiedy ogromnym wydatkiem.

I jeszcze jedna wątpliwość: co z działkami, co do których są roszczenia?

– Jest to problem, ponieważ co jakiś czas pojawiają się jacyś spadkobiercy byłych właścicieli różnych nieruchomości, i choć duża część tych spraw jest systematycznie rozwiązywana, i roszczenia są zaspokajane, to jednak ciągle takie działki są. Na niektórych mogą być np. wybudowane bloki. Na razie nie wiadomo, jak ten problem będzie rozwiązany – zauważa gość Jedynki Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości z Home Broker.

Obecnie, jeżeli ktoś chce przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności zobowiązany jest zapłacić gminie różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, jako przedmiotu własności, a wartością jej prawa użytkowania wieczystego. Z reguły stanowi ona trzykrotność lub czterokrotność zaktualizowanej opłaty rocznej.